Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts und das Grundbuch (2008)

Die GbR spielt auf dem Immobilienmarkt unverändert eine große Rolle. Die Gründe hierfür sind evident. Als reine Personengesellschaft ist sie schnell und einfach gegründet. Ihre Gesellschafter erzielen, sofern die Gesellschaft keinen gewerblichen Grundstückshandel betreibt, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Ihrer Popularität hat auch die strenge (gesamtschuldnerische) Außenhaftung nicht geschadet. Ausgesprochen lästig aber ist der Auftritt vielköpfiger Gesellschaften bürgerlichen Rechts in gerichtlichen Verfahren und im Grundbuch.

Bis 2001 galt mehr oder weniger unangefochten, dass die GbR unter ihrem Namen als Eigentümerin eines Grundstücks oder als Inhaberin eines beschränkten dinglichen Rechts, also einer Hypothek, Grundschuld, Dienstbarkeit oder eines Nießbrauchs, nicht im Grundbuch eingetragen werden kann. Am 29.01.2001 aber entschied der BGH, die GbR selbst besitze Rechtsfähigkeit, soweit sie durch ihre Teilnahme am Rechtsverkehr eigene Rechte und Pflichten begründen könne. Das war eine deutliche Abkehr von der sog. traditionellen Auffassung, die allein die einzelnen Gesellschafter als Adressaten aller die Gesellschaft betreffenden Rechte und Pflichten ansah. Zwangsläufige Konsequenz dieser Rechtsfähigkeit war dann auch, dass die GbR im Zivilprozess aktiv und passiv parteifähig ist, also als Gesellschaft klagen und verklagt werden kann. Wer jedoch geglaubt hatte, der BGH habe mit seiner Entscheidung der GbR auch den Weg ins Grundbuch geebnet, wird enttäuscht.

Abgesehen von einer Entscheidung des OLG Stuttgart aus dem vergangenen Jahr haben sich die meisten Oberlandesgerichte darauf „eingeschossen“, der GbR auch weiterhin ihre Grundbuchfähigkeit abzusprechen. Erst kürzlich hat das OLG Schleswig die Eintragung einer GbR unter ihrem Namen mit der Begründung abgelehnt, deren Eintragung sei eine unzulässige Rechtsfortbildung, die den Boden der Grundbuchordnung verlasse und deshalb allein dem Gesetzgeber vorbehalten bleibe. Der BGH selbst ist hieran nicht unschuldig, hatte er doch unter ausdrücklicher Berufung auf seine, wie es schien bahnbrechende, Entscheidung vom 29.01.2001 5 Jahre später lapidar angemerkt, ob die GbR nach Anerkennung ihrer Rechts- und Parteifähigkeit auch grundbuchfähig sei, bedürfe im vorliegenden Fall keiner Entscheidung. Und so ist es auch heute noch: Ob die GbR grundbuchfähig ist, ist unverändert umstritten – und höchstrichterlich bislang nicht geklärt. Für die betroffenen Gesellschaften und ihre Gesellschafter folgt hieraus, dass der Erwerb oder die Veräußerung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten unverändert nur dann im Grundbuch eingetragen werden können, wenn die entsprechenden Titel oder Urkunden die Gesellschafter selbst und nicht nur die Gesellschaft namentlich nennen.