Die Lage ist doch nicht allein entscheidend – Anforderungskriterien für Top-Objekte in der Innenstadt (2008)

Nach unseren Erfahrungen gibt es in vielen Fußgängerzonen deutscher Städte immer wieder Einzelhandelsimmobilien, die trotz lokal eigentlich günstiger Nachfragesituation erst nach vielen Monaten des Leerstandes einen neuen Mieter finden oder manchmal sogar langfristig unvermittelbar zu bleiben scheinen. Das kann viele Ursachen haben.

Der Traum für jeden City-Filialisten mit ehrgeizigen Wachstumsplänen: Das angebotene Ladenlokal liegt laut Besatzplan der Fußgängerzone offensichtlich in allerbester Innenstadtlage. Die hohe Passantenfrequenz in diesem Teil der Fußgängerzone ist bekannt und die aufgerufene Mietforderung realistisch. Doch spätestens beim Termin vor Ort, mit Grundrissplänen in der Hand, wird das Projekt vom Expansionsleiter „ad acta“ gelegt. Woran liegt es, dass einzelne Ladenlokale den Anforderungen eines modernen Filialkonzeptes heute nicht mehr gerecht werden können? Gibt es Kriterien, die als momentaner „State of the Art“ mindestens erfüllt sein müssen, um einen neuen, nachhaltigen Mietvertrag abschließen zu können? Welche Faktoren sind dabei vom Vermieter letztlich beeinflussbar und wo kann er nur passiv die weitere Entwicklung beobachten? Auch wenn das wichtigste Bewertungskriterium („Lage-Lage-Lage“) eines Ladenlokals erfüllt ist, muss es nicht unbedingt immer für alle Branchen des innerstädtischen Einzelhandels geeignet sein, weil übergeordnete Aspekte dagegensprechen können. Während die neuen Kundenkredit-Spezialisten bei der Planung ihres Filialnetzes eher Standorte mit ungünstigen Arbeitsmarktdaten bevorzugen, sind innovative Erlebnisgastronomiekonzepte solchen Städten zugeneigt, die über ein ausgeprägtes studentisches Milieu oder andere Szenestandorte verfügen. Ebenfalls nicht vom Vermieter beeinflussbar ist das direkte Nachbarschaftsumfeld mit möglicherweise großer Bedeutung für die mietniveausteigernde Nachfrage an der eigenen Immobilie. Telefonshops oder Optiker fühlen sich durch branchengleiche Wettbewerber in unmittelbarer Umgebung geradezu magnetisch angezogen. Textil- oder Schuhfilialisten sind einer räumlichen Nähe zu gleichen Branchen ebenfalls eher aufgeschlossen als abgeneigt. Dagegen gibt es in anderen Segmenten wie im Buchhandel oder bei den Bäckereien deutliche Vorbehalte gegen Konkurrenz in nächster Nähe. Das direkte Mieterumfeld ist also ein erster Indikator zur Attraktivitätsbestimmung einer Handelsimmobilie. Für das Ladenlokal selber sind im Wesentlichen 4 zentrale Faktoren für eine reibungslose Neuvermietung von Bedeutung.

1. LADENGRÖSSE

Einen nach wie vor großen Nachfrageboom erleben Ladenlokale zwischen 100 – 200 m2, weil sich hier Filialbetriebe aller Branchen, insbesondere auch die Modeketten im mittleren Genre präsentieren können. Mit stetig über 40 % hat die Textilbranche den größten Anteil bei den Neuvermietungen.

Gleichzeitig wird diese Ladengröße von Schuhgeschäften oder Parfümerien ebenso nachgefragt wie von Bäckereien und Optikern, die zunehmend aus den ursprünglich bevorzugten kleineren Ladenlokalen herauswachsen. Läden zwischen 50 – 80 m2 werden zur Zeit schwerpunktmäßig an Telefonanbieter, Reisebüros und Modeschmuckgeschäfte vermietet. Größenordnungen zwischen 250 – 500 m2 werden vor allem von etablierten Textilfilialisten nachgefragt, die aufgrund gezielter Markenstrategien und neuer Vertriebskooperationen diese Flächen mindestens benötigen. Drogeriemärkte suchen Flächen ab ca. 450 m2, wenn vor Ort nicht sogar aus Wettbewerbsgründen ein Megashop-Konzept mit bis zu 1000 m2 angestrebt wird. Diese Größenordungen gelten längst nicht mehr nur für Metropolen, sondern auch für attraktive Mittelstädte mit nur 40.000 Einwohnern.

2. SCHAUFENSTERFRONT UND EINGANGSSITUATION

Mindestens 5 m breit sollte die Schaufensterfront für ein Ladenlokal mit dahinterliegenden 80 – 120 m2 sein, bei größeren Flächen entsprechend breiter. Nur 4 m breite Schaufensterfronten bei einer Ladenfläche von 200 m2 sind beispielsweise problematisch und kaum noch nachhaltig vermietbar. Hinzu kommt der Faktor „Nachbarschaftswahrnehmung“, mit dem das Verhältnis der eigenen Straßenfront zum benachbarten Ladenlokal gemeint ist. Bei großer Diskrepanz wird sich ein Mietinteressent sehr genau überlegen, ob er mit ausreichender Kundenwahrnehmung rechnen kann, wenn ein direkter Wettbewerber gleich nebenan über die doppelte Schaufensterbreite verfügt. Glasfronten müssen heute von der Decke durchgehend bis zum Boden reichen. Nur in historischen Innenstädten mit denkmalgeschützten Gebäude-Ensembles sind hier mieterseitig Zugeständnisse zu erwarten. Und das auch nur, wenn im direkten Umfeld nicht ein neues Einkaufscenter mit optimalen Ladenzuschnitten wartet, das die expansiven Filialisten förmlich „aufsaugt“. Dann können Eigentümer einer Einzelhandelsimmobilie nur noch Werterhalt betreiben, wenn es ihnen rechtzeitig gelingt, gemeinsam mit den Denkmalschutzbehörden ein wirtschaftlich tragfähiges Umbau bzw. Vermietungskonzept zu finden. Vollkommen ungeeignet für eine Vermietung sind inzwischen Ladenlokale mit Passageneingängen und Vitrinenkästen, wie sie früher einmal sehr beliebt waren, um das Angebotssortiment den vorbeigehenden Passanten zu präsentieren. Derartige Eingangssituationen zwingen Hauseigentümer bei Neuvermietungen zu kostspieligen Umbauten.

3. ZUSCHNITT DES GRUNDRISSES, STUFEN UND SÄULEN

Spitzenmieten sind nur mit Ladenlokalen zu erzielen, die einen gradlinigen, nahezu rechteckigen Grundriss aufweisen. Sehr tiefe, langgestreckte Verkaufsräume mit schmalen Fronten sind problematisch. Generell muss die Schaufensterfront entsprechend zur dahinterliegenden Verkaufsfläche proportioniert sein. Der Kunde muss erahnen können, was ihn an Produktvielfalt im Laden erwartet. Stufen im Eingangsbereich sind für viele Branchen ebenfalls ein Ausschluss-kriterium und werden nur in wenigen Innenstädten bei absolutem Nachfragedruck akzeptiert. Dann muss jedoch mit entsprechenden Mietabschlägen gerechnet werden, denn immer noch gilt die Faustregel, dass pro Stufe im Eingangs-bereich etwa 10 % Minderumsatz zu erwarten sind. Manchmal ist es auch möglich, mit Aufpflasterungen im Fußgängerbereich vorhandene Stufen auszugleichen. Säulen, Vorsprünge oder weitere Stufen im hinteren Ladenbereich sind bei Filialisten unerwünscht, denn sie erleichtern Ladendiebstahl oder verteuern den Ladenbau. Auch sie wirken sich daher immer mietmindernd aus, manchmal werden sogar bis zu 40 % weniger erzielt als bei lokal vergleichbaren Objekten ohne Stufen. Die Problematik von (ungenutzten) Freitreppen im Ladeninneren ist individuell zu betrachten, weil die Kosten für entsprechende Baumaßnahmen sehr stark differieren. Verkaufsflächen im Ober- oder Untergeschoss werden zur Zeit nur noch von sehr wenigen Händlern nachgefragt und auch nur in Größenordnungen ab ca. 400 m2 Antrittsfläche im EG aufwärts.

4. HÖHE DER VERKAUFSRÄUME

In letzter Zeit gewinnt das Raumgefühl, das die Kunden beim Betreten des Ladens subjektiv empfinden, eine immer größere Bedeutung. Bei sinkender Kaufkraft und zum Teil gesättigten Märkten lassen sich Kaufanreize nur über die Schaffung emotionaler Mehrwerte stimulieren. Für dieses „Neuromarketing“ ist die Raumhöhe wesentlich mitentscheidend. Während früher Läden mit 2,70 m Deckenhöhe noch gut vermietbar waren, sollten sich moderne „zukunftsfähige“ Ladenlokale mind. über 3 m Deckenhöhe erstrecken. Je höher der Raum, desto größer sind die Spielräume für die technische Gebäudeausstattung einer Erlebniskauf-Inszenierung, die immer mehr an Bedeutung gewinnt. Der Einfluss von speziellen Lichteffekten und funktionaler Hintergrundmusik auf das Käuferverhalten ist längst unumstritten. Daher nimmt der Aufwand der City-Filialisten an individueller Klimatisierung, Beleuchtung und Akustik stetig zu.

FAZIT

Viele der vorstehend genannten Aspekte zur bestmöglichen Vermietbarkeit von Einzelhandelsimmobilien sind vom Vermieter baulich beeinflussbar. Vor dem Hintergrund, dass eine nachhaltige Neuvermietung der Immobilie in der Regel aber nur noch unter diesen Voraussetzungen möglich ist, sollten Vermieter die damit verbundenen Investitionen stets vorbehaltlos durchrechnen. Auf keinen Fall sollten Hauseigentümer im Vorfeld renovieren und danach erst einen Mieter suchen, sondern immer umgekehrt vorgehen. Schließlich sollte das zur Neuvermietung anstehende Ladenlokal in 1A-Lage auf keinen Fall am Markt „wie Sauerbier“ angeboten werden. Immobilien, die z. B. über Internetportale breit gestreut angeboten werden, erzeugen hohe (zeitraubende) Streuverluste und erreichen später eine deutlich niedrigere Mietrendite. Top-Objekte werden gezielt und diskret vermittelt.