Filialisierung in den Innenstädten – Warum eigentlich die Aufregung?! (2007)

Wohl und Wehe der deutschen Innenstädte sind momentan im Fokus zahlreicher Untersuchungen.

Während in den wissenschaftlichen Analysen differenziert auf die Wirkungsmechanismen bei der Entwicklung von 1A-Lagen eingegangen wird, haben viele Tageszeitungen in großen Leitartikeln sehr schnell den Grund dafür gefunden, wenn es um die Ursachenforschung bei lokaler Kaufzurückhaltung geht: die Filialisten sind schuld! Sie machen eine Stadt angeblich unattraktiv, nehmen der City das Profil und mit der Austauschbarkeit der Geschäfte ginge der Verlust von Charakter und städtischer Identität einher. Erst kürzlich befand Die Welt unter dem Titel „Eintönige Einkaufswelten“, dass das Gesicht der Städte zunehmend durch die großen Filialisten geprägt würde.

Die von Domino regelmäßig durchgeführten Innenstadtanalysen bestätigen tatsächlich, dass sich in den letzten Jahren die Filialisierungsquote in deutschen 1A-Lagen dramatisch erhöht hat. Während sich der Anteil von Filialketten in Großstädten fast überall zwischen 70 bis 85 % eingependelt hat, erleben z.Z. die besonders nachgefragten Mittelstädte ein Überschreiten der 50 % Marke. Was ist aber nun dran an der These, dass von einer steigenden Filialisierung eine große Gefahr für die Attraktivität der City ausgeht? Warum steht eine Stadt nach Auffassung vieler Lokalredakteure erst dann gut da, wenn sie einen vergleichsweise niedrigen Anteil an Filialbetrieben aufweist?

Grundsätzlich ist das Kommen und Gehen erfolgreicher bzw. erfolgloser Unternehmen typisch für bestimmte Marktmechanismen, die sich mit dem Credo „Wachse oder weiche!“ noch am einfachsten umschreiben lassen. Viele andere Wirtschaftszweige haben ähnliche Marktbereinigungen durch Verdrängungswettbewerb bereits erlebt, z.B. die Automobilbranche (warum gibt es keinen Borgward mehr?) oder die Hersteller für Hauselektronik wie Telefunken, Saba oder Grundig. Gleiches widerfährt nun dem innerstädtischen Einzelhandel: Marktfähige Preise sind nur über große Stückzahlen erreichbar und die lassen sich wiederum nur in Einkaufsgemeinschaften realisieren oder aber bei erfolgreicher Expansion über ein schnell wachsendes Filialnetz. Gerade in der Textilbranche haben sich zahlreiche risikofreudige Unternehmertypen wie die Inhaber von Bonita, Ernstings, Wissmach oder Buddelei als Mittelständler für den Aufbau von Filialketten entschieden, weil sie eben nicht weichen wollen. Mit jeweils 250 bis 500 Filialen lassen sich die betriebswirtschaftlich so notwendigen positiven Skaleneffekte im Einkauf und im Ladenbau erzielen.

Das derzeitige Konsumklima begünstigt solche Filialkonzepte, die sich in niedrigen bis mittleren Preissegmenten bewegen und bei geringeren Margen eine entsprechend höhere Lagerumschlagsgeschwindigkeit benötigen. Trendige Mode aus der „Global Production“ wird erst durch die Filialisierung für breite Bevölkerungsteile erschwinglich. Und wenn dann auch noch cosmopolitisches Flair in die Zielgruppenansprache mit eingeflochten wird, werden die großen Filialkonzepte von H&M oder Zara schnell zum lokalen Publikumsmagneten. Filialisierung trägt also – zumindest in der Modebranche – einen großen Anteil zur Attraktivitätssteigerung der 1A-Lagen bei. Dieser Mechanismus hat sich inzwischen auch bei den Bürgermeistern in mittelgroßen Städten herumgesprochen, die mit ihrem begrenzten Instrumentarium zur Wirtschaftsförde rung kräftig um die Ansiedlung von Filialbetrieben buhlen. Und auf Nachfrage befürworten selbst viele alteingesessene Einzelhändler den Einzug von Filialketten in ihrer Nachbarschaft, was i.d.R. messbare Frequenzsteigerungen zur Folge hat. Manche eigentümergeführten Geschäfte haben es allerdings versäumt, rechtzeitig in ihr Ladenlokal zu investieren und die Form des Warenangebots den neusten Trends anzupassen, was zwangsweise ein Weichen statt Wachsen zur Folge hat. Manchmal fehlt es auch schlicht an einer Nachfolgeregelung in der Familie, so dass ein neuer Filialist in die Immobilie einzieht.

Domino hat festgestellt, dass besonders aufwändige Modernisierungsmaßnahmen und vor allem auch historische Fassadenrenovierungen oftmals erst dann erfolgen, wenn sich wirtschaftlich stabile Filialbetriebe angesiedelt haben, die viel Wert auf das Corporate Design legen und auf eine ansprechende Fassadengestaltung achten. Hinter den schönsten Fachwerk- oder Sandsteinfassaden in historischen Stadtzentren haben sich inzwischen Filialbetriebe von Benetton bis Fielmann eingerichtet. Sind die großen Handelsketten also die heimlichen (Bau-)Denkmalsanierer Deutschlands? Filialisierung in den Innenstädten – Warum eigentlich die Aufregung?! Zumindest indirekt ist dies der Fall. Erst die Sicherheit der langfristigen Mieteinnahme versetzt die Hauseigentümer in die Lage zur nachhaltigen Gebäudesanierung. Der Bürgerschaft kann es egal sein: Hauptsache die Innenstadtfassaden sind und bleiben ansehnlich und der Wohlfühlfaktor in der Fußgängerzone erhalten. Für die lokale Wirtschaftsförderung hat das Standortwahlverhalten von Filialisten die Funktion eines lokalen Konjunkturbarometers. Treten sie verstärkt in einem Stadtquartier neu auf, wird der Einzelhandel in entsprechender Citylage mittelfristig an Bedeutung gewinnen. Ziehen sich Filialketten dagegen aus einem Ladenlokal zurück, ohne eine größere oder bessere Immobilie in der Nachbarschaft anzumieten, ist das ein Indikator für unzureichende Frequenz und Kaufkraftabfluss vor Ort. Dann ist tatsächlich eine Verödung dieser ehemaligen 1A-Lage zu befürchten. Dies kann sich in größeren Städten auf Straßenzüge begrenzen, in Kleinstädten wirkt sich das dann schnell auf die gesamte Fußgängerzone negativ aus.

Der Gefährdungsgrad für eine gut funktionierende Fußgängerzone ist also eher bei einer vergleichsweise niedrigen Filialisierungsquote höher. Zu den wenigen Ausnahmen dieser Regel zählen ggf. Innenstädte mit stark touristischer Prägung. Wesentlich mehr Auswirkung auf die Attraktivität der 1A-Lage hat der Branchenmix. Nur eine ausgewogene Mischung aller innenstadtrelevanten Sortimente trägt dazu bei, nachhaltig die Kaufkraftströme in der Stadt zu halten und deren Abwanderung in benachbarte Zentren zu verhindern. Die Übersättigung mit einzelnen Branchen führt zu Langeweile. Solche „Monotonisierungsschübe“ treten immer wieder auf. Nachdem die Welle der Discountbäcker nach entsprechender Marktbereinigung langsam abzuflauen scheint, erleben viele Besucher von Klein- und Mittelstädten mit Erstaunen eine erneute Aneinanderreihung branchengleicher Geschäfte mit fast identischem Warenangebot wie das Beispiel einer schwäbischen Kreisstadt zeigt: Dort stößt man bei 40 Ladengeschäften in wirklicher 1A-Lage auf 6 Telefonläden und 5 Augenoptiker in unmittelbarer Nachbarschaft. Aber auch hier gilt das Motto „Wachse oder Weiche“ und die Prognose dürfte nicht schwer fallen, dass die Gesetze des Marktes zügig greifen und eine Konzentrationswelle zu erwarten ist.

FAZIT

Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass die Attraktivität einer Innenstadt nicht durch einen hohen Filialisierungsgrad gefährdet ist. Im Gegenteil: Filialisten haben häufig die Funktion eines Magneten für die Kaufkraftbindung vor Ort, von dem auch der lokale Einzelhandel profitieren kann.

Genauso entscheidend ist ein ausgewogener Branchenmix. Ist dieser über Monate hinweg verschwunden, so bringt der mündige Kunde inzwischen immer weniger Geduld auf. Stattdessen ist er mobil, „stimmt mit den Füßen ab“ und konsumiert in der attraktiveren Nachbarstadt. Verlorene Kunden dann wieder zurück zu gewinnen, ist nur mit hohem finanziellem und werblichem Aufwand möglich. Hier könnte ein hoher Filialisierungsgrad tatsächlich attraktivitätshemmend sein. Denn City-Werbegemeinschaften beklagen oft, dass viele Filialbetriebe sich als „Trittbrettfahrer“ nicht an Aktionstagen in der City beteiligen und jegliche Kostenbeteiligung wie z.B. an Weihnachtsbeleuchtungen o.ä. ablehnen, während sie in den großen Einkaufscentern die dort strikt geforderten Marketingumlagen akzeptieren müssen.