Immobilienpooling als planungs- und privatrechtliche Herausforderung (2014)

Zahlreiche Städte leiden darunter, dass vor allem in historischen Zentren das Angebot an geeigneten Einzelhandelsflächen stark limitiert ist. Gerade in mittelalterlichen, meist giebelständigen Fachwerkhäusern sind die Schaufensterfronten schmal und die dahinterliegenden Läden häufig vergleichsweise klein. Je nach Lage des Treppenhauses ist dann auch noch der Verkaufsflächenzuschnitt nicht geeignet, um bonitätsstarke Einzelhändler von einer langfristigen Anmietung zu überzeugen.

Ohnehin verlagert sich im stationären Einzelhandel die Nachfrage nach Ladenlokalen immer mehr hin zu größeren Flächeneinheiten. Shopkonzepte, die früher noch mit 50 m2 auskamen, benötigen heute das Doppelte an Fläche und die meisten namhaften Textilfilialisten beginnen ihre Standortprüfungen erst ab mind. 120 m2 Verkaufsfläche. Selbst die schon immer in größeren Einheiten angesiedelten Drogeriemärkte suchen vielerorts Optionen, die ehemals ausreichenden rund 400 m2 möglichst am gleichen Standort erweitern zu können. Lassen sich solche Vergrößerungswünsche vor Ort allerdings nicht erfüllen, so kann das im ungünstigsten Fall dazu führen, planerisch eine „Neue Mitte“ anzustreben oder gar die Expansion des Einzelhandels im Wortsinne außerhalb der Stadtmauern auf der grünen Wiese voranzutreiben. Beispiele für erweiterte Fachmarktzentren am Rande historisch geprägter Städte gibt es genügend.

Ein Instrument zur Stärkung bzw. zum Verbleib des Handels in der Innenstadt könnte das sogenannte Immobilienpooling sein. Gemeint ist damit die freiwillige, abgestimmte Veränderung bestehender Grundstücksgrenzen und Gebäudezuschnitte sowohl juristisch als auch faktisch mit dem Ziel, nebeneinanderliegende Immobilien nach einer Zusammenführung bzw. Verbindung für Zwecke des Einzelhandels zu optimieren. Nicht zuletzt wegen zahlreicher daraus resultierender Rechtsfragen hat das Bundesbauministerium die Problemstellungen des Immobilienpoolings in einem Modellprojekt am Beispiel der Innenstadt von Wolfenbüttel untersuchen lassen. Anfang dieses Jahres wurde dazu ein Abschlussbericht vorgestellt, der im Internet unter www.wolfenbuettel-extrakt.de/wp/immobilienpooling abrufbar ist.

Die Erfahrungen bei Domino bestätigen, dass die gemeinsame Vermarktung von nebeneinanderliegenden Handelsimmobilien ein erhebliches Konfliktpotential mit sich bringen kann. Meistens handelt es sich bei benachbarten Objekten, die erst zusammengelegt viel besser vermietet werden können, um sehr unterschiedliche Zuschnitte und Bausubstanzen, was dazu führt, dass bereits im Vorfeld eines Mietvertrages alle Details zur Aufteilung der zu erwartenden Miete, der anfallenden Investitionen und der laufend anfallenden Betriebskosten, die Verknüpfung der Haftungsfragen etc. ausführlich diskutiert werden müssen. Damit es nicht spätestens bei Beendigung des Vertrages, wenn es um die Rückbaumodalitäten geht, zu Meinungsverschiedenheiten kommt, sollte in jedem Fall eine kompetente Rechtsberatung von allen Beteiligten hinzugezogen werden.

Der Königsweg beim Immobilienpooling ist daher immer noch der Ankauf von benachbarten Gebäuden, um ohne dauerhafte Rechtsstreitigkeiten die notwendige Mindestgröße an Verkaufsfläche zu erreichen. Wie das letztlich aussehen kann, lässt sich schön in der historischen Altstadt im niedersächsischen Celle bestaunen. In der dortigen Zöllnerstraße präsentiert der Bettenspezialist Gebers seine Produktvielfalt in sechs(!) nebeneinander liegenden Fachwerkhäusern.