Innenstädte in Not – Risiken und Chancen für die 1A-Citylagen (2005)

Wenn heute über die Perspektiven deutscher Stadtzentren diskutiert wird, erscheinen überall die gleichen Statistiken als Beleg dafür, dass die Zu-kunft im Herzen des urbanen Lebens düster aussieht. Zu jedem Problem gibt es aber auch Lösungen.

Andauernde Käuferzurückhaltung und sinkende Umsätze stehen im krassen Widerspruch zu den gleichzeitig wachsenden Verkaufsflächen im Einzelhandel. Wenn diese neuen Shopping-Angebote dann auch noch außerhalb der traditionellen Innenstädte entstehen, ist der erste Schritt zur Verödung der City gemacht. Inzwischen gibt es in Deutschland etwa 113 Mio. qm Verkaufsfläche im Einzelhandel, was gegenüber 1990 einer Zunahme von 47 % entspricht. Im gleichen Zeitraum ist die Zahl der Einkaufscenter – meistens auf der grünen Wiese – von 90 auf über 350 angestiegen. Mit dieser Entwicklung hat sich Deutschland europaweit an die Spitze gesetzt: nirgendwo gibt es pro Einwohner mehr Verkaufsfläche als in der wirtschaftlich seit Jahren stagnierenden Bundesrepublik. Während sich die wesentlich konsumfreudigeren Franzosen, Briten oder Italiener mit 0,7 qm Verkaufsfläche pro Kopf zufrieden geben, stehen dem deutschen Kunden mit knapp 1,4 qm etwa doppelt soviel Fläche für seinen Einkauf zur Verfügung. Dennoch finden in deutschen Städten nach wie vor fast monatlich Neueröffnungen von großen Shopping-Centern statt. Mittelgroße Städte werden dann bei sinkenden Bevölkerungszahlen quasi über Nacht bis zu 40.000 qm (z.B. Schlossarkaden in Braunschweig) zusätzliche Ladenfläche im Angebot haben. Auch wenn viele Center nicht mehr auf der grünen Wiese, sondern an der Peripherie der bisherigen 1A-Lage entstehen, so stellen derartige städtebauliche Eingriffe eine große Gefahr für den etablierten Einzelhandel dar. Der sogenannte „Downgrading- Prozess“ nimmt dann seinen gewohnten Verlauf: mit dem Umzug attraktiver Kunden-Magnete aus der Fußgängerzone in das neue Center wird ein Teil des Kaufkraftstromes umgeleitet. Dadurch fehlt es den verbleibenden Einzelhändlern an Frequenz und Umsatz. Während größere Filialisten ihr Portfolio relativ problemlos bereinigen können, kommen vor allem die eigentümergeführten Fachgeschäfte schnell in wirtschaftliche Schieflage. Ein geordneter Rückzug ist – wenn überhaupt möglich – dann noch die beste Alternative. Um drohende Leerstände zu vermeiden, müssen Billigläden und 1-EUR-Läden als Mieter akzeptiert werden, was in der Summe zu einem weiteren Attraktivitätsverlust führt. Die wirkliche 1A-Lage reduziert sich erheblich und der restliche Straßenverlauf blutet nun als B-Lage langsam ökonomisch aus. Investitionen zum Substanzerhalt der ehemals begehrten City-Immobilie unterbleiben. Die Fassaden bröckeln, schließlich wird die schleichend verödete Innenstadt allgemein gemieden und vor allem konsumwillige Bürger aus dem Umland suchen sich ihr Einkaufserlebnis woanders. Ist die hier beschriebene Entwicklung ein unabwendbarer Automatismus oder kann man mit gezielten Instrumenten gegensteuern? In der Kommunalpolitik hat in manchen Parlamenten inzwischen ein Umdenkprozess stattgefunden. Während in den niedersächsischen Städten wie Hannover, Braunschweig und Hameln drei große ECE-Center realisiert werden, wird in Oldenburg und Osnabrück noch heftig über deren Auswirkungen diskutiert.

In Düsseldorf hat das projektierte Bilk-Center wegen unauflösbarer Meinungsunterschiede zur Krise im Rathaus mit Aufkündigung des schwarz-gelben Koalitionsvertrages geführt. Und in Cottbus, Münster, Würzburg und zuletzt in Duisburg (MultiCasa mit 70.000 qm) stoppten die Stadträte den weiteren ungebremsten Ausbau von Verkaufsflächen. Aber was kann der Einzelhandel vor Ort unternehmen, wenn auch ohne Centerplanung angesichts des Kaufkraftrückganges die Umsätze in der City rückläufig sind? Am naheliegendsten ist der Blick auf die vermeintlichen Gewinner des Strukturwandels. Hinter dem Erfolg von Shopping Centern steht ein konsequentes Management, das bereits in der frühen Planungsphase alle kaufkraftrelevanten Rahmenbedingungen genau prüft und auch nach der Vermietung nachhaltig die Geschäftsentwicklung der Mieter aktiv begleitet. Viele Center überprüfen sogar die Verkaufszahlen ihrer Einzelhändler, um frühzeitig Insolvenzen und abschreckenden Leerständen vorzubeugen. Eine erfolgreiche Centerleitung hat die Züge einer “Shopping-Diktatur“ und überlässt nichts dem Zufall.

Zwei Faktoren sind dabei besonders herauszustellen:

  1. Ein Center lebt von seinem wohl dosierten Branchen-Mix, der an den Gesamtwünschen seiner Kunden ausgerichtet ist. Geschäfte mit unterdurchschnittlichen Flächenrenditen wie Textilreinigungen, Kinderspielwaren oder Kunstgewerbe finden aufgrund einer Mischkalkulation des Centermanagements ebenso ihren Platz wie die profitableren Branchen der Textilwirtschaft, Optiker oder Telekommunikation. Es lassen sich also alle Einkäufe bei einheitlichen Öffnungszeiten unter einem Dach erledigen.
  2. Profitable Center bieten ein ständig aktualisiertes Unterhaltungsprogramm für die ganze Familie an. Während früher beim Einkauf eher nur die wirklichen Konsumbedürfnisse befriedigt wurden, erwartet man heute für sein Geld ein „ganzheitliches Kauferlebnis“. Nur wer hier entsprechende „Events“ anbietet, hat langfristig Erfolg.

An diesen Beispielen wird deutlich, warum die Fußgängerzonen gegenüber Einkaufscentern im Nachteil sind. Eine Misch kalkulation der Mieteinnahmen unter den Immobilienbesitzern darf man nicht erwarten:bei jeder einzelnen Neuvermietung spielt das erzielbare Renditeoptimum die Hauptrolle. Und bei Maßnahmen zur Attraktivitätssteigerung der Innenstädte ist der Ärger immer dann vorprogrammiert, wenn sich nicht alle Geschäfte an den Maßnahmen beteiligen und daher ungerechte Lastenverteilungen drohen.

Allen Unkenrufen zum Trotz ist lt. Um-frage der Bundesarbeitsgemeinschaft der Mittel- und Großbetriebe des Einzelhandels e.V. (BAG) die Bedeutung der Innenstädte spürbar gewachsen. Besonders an Samstagen ist der Anteil an auswärtigen Kunden, die eine überdurchschnittliche Einkaufsbereitschaft zeigen, im Vergleich zu den Vorjahren deutlich angestiegen, ebenso die Quote der über 50-jährigen, die über relativ hohe Mittel für den persönlichen Konsum verfügen. Ist Seniorenmarketing ein Trend, der zukünftig zur Cityattraktivität beitragen kann? Zurückgegangen ist dagegen der gemeinsame Einkauf als Familienereignis. Offensichtlich sind die bundesdeutschen Fußgängerzonen mit ihren Angeboten nicht auf die unterschiedlichen (Unterhaltungs-) Bedürfnisse von Eltern mit Kindern eingerichtet.

In den Zentralen der meisten Filialisten haben Deutschlands Fußgängerzonen nach wie vor einen hohen Stellenwert. Die Expansionsberatung von Domino konnte gerade in den letzten Monaten feststellen, dass Centerflächen immer erst dann eine überragende Rolle spielen, wenn für ehrgeizige Expansionsziele in den Innenstädten keine geeigneten Flächen mehr zur Verfügung stehen. Ist dies jedoch der Fall, wird die wirkliche 1A-Lage bevorzugt. Dort werden nach den Erfahrungen namhafter Filialisten wie Bonita (DOB) oder Görtz (Schuhe) die höheren spezifischen Flächenumsätze getätigt.

Die Nachfrage ist also grundsätzlich da, auch wenn einige Firmen angesichts der immer noch anhaltenden Konjunkturdelle z. Z. Flächenbereinigungen vornehmen. Aber es ist ein Märchen, dass momentan nur noch Telefonketten oder Billigbäcker expansiv sind. Die Vermietungserfolge von Domino belegen eindrucksvoll, dass auch viele Unternehmen neue Standorte suchen, die in den Bereichen Textil, Optik, Unterhaltungselektronik, Buchhandel oder Gastronomie angesiedelt sind und damit zu einem gesunden Branchen-Mix vor Ort beitragen können. Auffällig ist dabei, dass erfolgreiche Vertragsverhandlungen nicht mehr nur von der absoluten Miethöhe abhängig sind, sondern zunehmend das Gesamtpaket mit Laufzeiten, Mietanpassungen, Verlängerungsoptionen, Bonitätsnachweisen etc. als Ganzes auf dem Prüfstand steht. Bei diesen Verhandlungen unterstützen wir Sie gerne.