Ist Ladenleerstand (un-)vermeidbar? – Das Gesamtkonzept und Realitätsnähe sind entscheidend (2018)

Es scheint fast so, als tauche das Gespenst der Unvermietbarkeit in Deutschlands Fußgängerzonen immer häufiger auf. Tatsächlich können sich viele Klein- und Mittelstädte nicht dagegen wehren, dass immer mehr Geschäfte in traditioneller Citylage schließen, weil die Kaufkraft abgewandert ist in das neue Fachmarktzentrum am Rande der Stadt oder aber hinein in die Anonymität des Internethandels. Ohne die notwendigen Mindestumsätze kann jedoch die beste Geschäftsidee nicht überleben. Aber auch in Großstädten nimmt die Anzahl längerer Ladenleerstände mittlerweile zu. Die Ursachen hierfür sind sehr unterschiedlich.

Es wäre zu einfach, allein von der Einwohnerzahl einer Stadt her ableiten zu wollen, ob dort der stationäre Handel mit einem attraktiven Angebotsmix bestehen kann. So mancher expansionsstarke Filialbetrieb hat derzeit eher süddeutsche Kleinstädte auf seiner Prioritätenliste ganz oben stehen als Großstädte im Ruhrgebiet. Immer weniger Aussagekraft haben mittlerweile auch die von der IHK und der jeweiligen Wirtschaftsförderung gerne zitierten Kennzahlen zu Kaufkraft und Zentralität. Die Kaufkraftkennziffer kann z.B. in die Irre führen, wenn zahlungskräftige Bürger mangels attraktiver Shopping-Optionen nicht dort einkaufen wo sie eigentlich wohnen oder wenn in Uni-Städten trotz theoretisch geringer Kaufkraft die Studenten tatsächlich aber mit Bafög oder elterlicher Unterstützung gut und gerne konsumieren. Eine hohe Zentralitätskennziffer bestätigt einer Kommune lediglich, dass innerhalb der Stadtgrenzen mehr ausgegeben wird, als den Bürgern eigentlich zur Verfügung stünde.

Doch die Einkäufe müssen nicht unbedingt die zentrale Fußgängerzone stärken, sondern können ebenso am Stadtrand stattfinden, wenn dort z.B. ein Factory Outlet Center angesiedelt ist wie in Zweibrücken, das eine auffällig hohe Zentralitätsquote hat. Daher fällt es Eigentümern von Handelsimmobilien immer schwerer zu erkennen, ob ihre Verhandlungsposition im Falle einer Neuvermietung komfortabel ist oder aber ob Zugeständnisse für eine nachhaltige Vermietung bei den Vertragsverhandlungen zwingend notwendig sind. Allgemeine Mietpreisspiegel haben nur eine geringe Aussagekraft, da die Datengrundlage oft fragwürdig ist, denn welcher Vermieter meldet vertrauliche Vertragsdetails offiziell an Dritte? Und selbst Vergleichszahlen aus der Nachbarschaft sind in der Regel nicht übertragbar, da sie oft einen anderen Zeithorizont und Branchenbezug haben. Unrealistische, weil nicht marktkonforme Forderungen gegenüber professionell aufgestellten Filialunternehmen führen mittlerweile zunehmend zum Scheitern von Verhandlungen und damit oft zu Leerständen bzw. Interimskonzepten, oftmals einhergehend mit dem Attraktivitätsverlust des Einzelhandels in unmittelbarer Nachbarschaft.

Aber selbst wenn Vermieter aufgrund der allgemeinen Situation im Einzelhandel akzeptieren, dass die Phase der erzielbaren Höchstmieten zumindest vorläufig vorbei sein dürfte, stellt sich vielen dann die Frage, ob und welche Vertragsmodalitäten in der aktuellen Situation noch angemessen sind.

Sind die Forderungen der Mieter überzogen oder tatsächlich marktgerecht? Einige Mieter nutzen selbst bei derzeit noch guten Umsätzen durchaus „die Gunst der Stunde“, um sich gute Standorte langfristig zu günstigeren Konditionen und mit flexiblen Ausstiegsklauseln zu sichern.

Wo also liegt die Wahrheit? Ist die Vermietung mittlerweile ein Pokern auf hohem Niveau? Im Prinzip schon – und es bedarf mehr denn je der langjährigen Erfahrung und Sachkunde von Spezialisten, die den Markt und die betroffenen Akteure auch über den „eigenen örtlichen Tellerrand“ hinaus kennen bzw. einordnen können. Wir von DOMINO verhandeln seit nunmehr fast 30 Jahren von Flensburg im Norden bis Konstanz am Bodensee bundesweit Verträge in den Top-Lagen der Fußgängerzonen und sind bestens mit der Materie betraut. Reichte es früher meist aus, Vermieter und interessierte Einzelhandelsfirmen überhaupt zusammenzubringen – eine Einigung war dann in der Regel recht schnell erzielt – so werden heute viele, in früheren Zeiten noch selbstverständliche Parameter in Gewerbemietverträgen von namhaften Filialunternehmen abgelehnt bzw. modifiziert. Neben der Miete wird mittlerweile über die Länge von Vertragslaufzeiten, über Sonderausstiegsklauseln, mietfreie Monate während des Ausbaus, Indexregelungen, Ausgestaltung von möglichen Optionen bis hin zum Rückgabemodus nach Vertragsbeendigung hart verhandelt.

Vermieter, die bislang jahrelang eine beständige Mietsituation mit steigenden Erträgen hatten und aufgrund von einer regen Nachfrage auch gewohnt waren, dass ihre Immobilie in bester Lage vermietungstechnisch bislang ein „Selbstläufer“ war, sind heute bei einer Neuvermietung vielfach völlig überfordert. Inserate in Immobilienportalen oder in den Schaufenstern örtlicher „Allrounder“ bringen oft noch mehr Verwirrung und in den seltensten Fällen den gewünschten Erfolg.

Nur wer sich ständig mit der Materie beschäftigt und bundesweit den Marktüberblick hat weiß wirklich, welche Mieter aus welchen Branchen noch langfristige Verträge abschließen und welche Vertragsparameter beidseitig fair, angemessen und auch durchsetzbar sind. Ist die von einem Mietinteressenten vorgelegte Baubeschreibung überzogen oder durchaus branchenüblich? Wer übernimmt die fast immer anfallenden Umbaukosten zu welchem Anteil, was davon gehört zum üblichen Werterhalt der Immobilie, und was zum speziellen Markenauftritt der neuen Ladengestaltung? Ist das interessierte Konzept überhaupt zukunftstauglich und gibt es bereits Erfahrungen aus anderen Städten, in denen der zukünftige Mieter bereits Läden eröffnet hat?

Tatsächlich gab und gibt es in den Fußgängerzonen immer wieder regelmäßige Wellenbewegungen mit neuen Handelsideen, die dann nach kurzer Zeit entweder wieder schnell verschwinden (kennt noch jemand Bubble Tea?), das Konzept weiterentwickeln (Systembäckereien wie BackWerk oder BackFactory erweitern sich zu Cafés und benötigen neue, größere Flächen) oder letztlich nach intensiv geführtem Wettbewerb einer fusionsbedingten Marktbereinigung unterliegen wie z.B. bei den Telefonanbietern. Wie viele Ladenlokale wurden seinerzeit von Arcor, Yourfone & Co angemietet und nach deren Übernahme wieder vorzeitig gekündigt oder liquidiert? Fast jede Branchen-Welle verlief dabei nach gleichem Muster: Zunächst die intensive Nachfrage nach einem speziellen Laden-Typ einhergehend mit der Bereitschaft zur Zahlung von Höchstmieten, der dann nur wenige Jahre später ernüchternde Flächenbereinigungen bzw. Schließungen folgen. Mieten, die gerade noch vor 3-4 Jahren ausgehandelt wurden, sind aktuell häufig nicht mehr erzielbar und selbst mit größeren Abschlägen lassen sich nicht immer direkt anschließende, adäquate Folgenutzungen finden. Fraglich ist auch, ob man etwa Nail-Studios, Barbier-Salons oder Tattoo-Läden eher als Wunsch- oder als Notlösung einordnet oder ob ein solcher Mieterbesatz letztlich nur die gegenwärtigen gesellschaftlichen Veränderungen widerspiegelt.

Leerstände sind nicht nur in Klein- und Mittelstädten anzutreffen. Auch in den Fußgängerzonen der Großstädte fallen mitunter zunehmend Geschäftsflächen in besten Lagen auf, die manchmal über mehrere Monate hinweg geschlossen bleiben. Die Ursache hierfür hat häufig einen anderen Hintergrund: Institutionelle Anleger wie Fonds, Pensionskassen u. Ä. haben den Wert ihrer Handelsimmobilien üblicherweise auf Basis der zuletzt gezahlten Mieten für die Bilanz ermittelt. Würde man beispielsweise in einer Großstadt wie Köln nachfragebedingt feststellen, dass bei der Neuvermietung in der frequenzstarken Hohen Straße statt der bislang erzielten Monatsmiete von 35 T€ nunmehr nur noch 25 T€ erzielbar sind, gibt es zwei Möglichkeiten: Man vermietet das Objekt und muss den Buchwert entsprechend um rund 30% bereinigen, oder aber man lässt die Immobilie leer stehen und hofft unter Inkaufnahme mehrmonatiger Mietausfälle, dass sich doch noch ein Interessent auf Basis der früheren Mietkonditionen finden lässt und man dann den Buchwert des Anlagebestandes nicht reduzieren muss. Das ist dann Pokern auf höchstem Niveau!

Fazit: Die Neuvermietung von Geschäftsflächen in 1-A Lage ist momentan eher mit Risiken als mit Chancen verbunden. Zu unübersichtlich sind die vielen Parameter, die je nach individuellen Anforderungen und Erwartungen der anmietenden Unternehmen von den Immobilieneigentümer zu berücksichtigen sind. Belastbare Einschätzungen zur Zukunft des stationären Einzelhandels sind am ehesten dann möglich, wenn man die Expertise aus vielen Praxisjahren kombinieren kann mit dem Marktüberblick zur aktuellen Gesamtsituation in etwa 300 Städten Deutschlands, die z.B. bei DOMINO im Fokus der Beratungsdienstleistungen stehen.