Mietverträge für Verkaufsflächen – Auf das Gesamtpaket kommt es an (2011)

Bei kaum einem anderen Thema ist die Verschwiegenheit von Immobilienbesitzern größer als bei den Details zu den Mietverträgen ihrer Ladenlokale. Bei so viel informeller Zurückhaltung wundert es daher nicht, wenn die in Branchenkreisen kursierenden Tabellen über die in deutschen Fußgängerzonen angeblich erzielbaren Mietpreise auf besonders großes Interesse stoßen, auch wenn alle diese Veröffentlichungen auf einer methodisch dünnen Datengrundlage basieren.

In der Regel beziehen sich die Zahlen, wenn überhaupt, nur auf pauschal genormte Standardobjekte. Allerdings wird dabei der für die Erzielung des Mietpreises wichtigste Aspekt, nämlich das Angebot und die Nachfrage von Mietobjekten am Standort zum Zeitpunkt ihrer Verfügbarkeit, völlig außer Acht gelassen. Nur in den wirklichen Top-Lagen der großen Einkaufsmetropolen kann eine dauerhaft hohe Nachfrage mit ebenso dauerhaft hohem Mietniveau ohne Schwankungen unterstellt werden. Vielfach werden Mietpreise am Markt kolportiert, bei denen schlichtweg „vergessen“ wird, dass von den Vermietern zur Erzielung dieser Miethöhe im Vorfeld zunächst einmal erhebliche Zugeständnisse eingeräumt werden mussten.

Nicht selten ist die Gewährung von Baukostenzuschüssen, die Vollkostenübernahme bei größeren Baumaßnahmen oder die Zusage von mietfreien Startmonaten überhaupt erst die Voraussetzung für eine langfristige Neuvermietung. Darüber hinaus gibt es bei den Filialbetrieben auch im Hinblick auf die sonstige Mietvertragsgestaltung sehr große Unterschiede, da die üblichen standardisierten Gewerbemietverträge fast nie akzeptiert werden.

Letztlich sind alle Punkte eines Gewerbemietvertrages frei verhandelbar, was von den Firmen, je nach lokalem Einzelhandelsumfeld am Standort, mit eigenen Mietvertragsentwürfen auch durchweg praktiziert wird. Mit einer fünf statt der früher üblichen zehnjährigen Festlaufzeit, häufig auch mit der Forderung nach Sonderkündigungsrechten, reagieren die Firmen auf eine sich rasant ändernde Einzelhandelslandschaft. Die Übernahme nicht verbrauchsabhängiger Nebenkosten wie der Grundsteuer und der Gebäudeversicherung wird angesichts stagnierender Umsätze ebenso vielfach hart verhandelt.

Zum Standard bei fast allen Vertragsgesprächen gehört mittlerweile die Forderung nach einem sogenannten „veredelten Rohbau“ als Übergabezustand der Verkaufsfläche durch den Vermieter. Dies bedeutet, dass sämtliche Einbauten des Vormieters, beginnend bei den Decken- und Wandverkleidungen, über die Bodenbeläge, Beleuchtungen, Klimageräte bis hin zu sämtlichen Verkabelungen bei der Übergabe in der Regel rückgebaut sein müssen. Die Verweigerung einer Untervermietungsmöglichkeit seitens des Vermieters bedeutet fast immer das Aus von Vertragsgesprächen. Vermieterseitig eingeschaltete Anwälte oder Steuerberater orientieren sich in der Regel an den Maximalforderungen ihrer Auftraggeber, können aufgrund mangelnder Marktübersicht in diesem speziellen Branchensegment oft aber nicht richtig einschätzen, wann ihre Forderungen zum Scheitern der Gespräche mit einem bonitätsstarken Top-Mieter führen, da dieser aufgrund von Konzernbeschlüssen bei bestimmten Vertragspunkten vielleicht wirklich keinerlei Verhandlungsspielraum mehr hat. Verträge und Angebote einzelner Firmen sind oft kaum noch miteinander vergleichbar.

Die Gesamtabwägung ist für Laien, die in der Regel nur alle 10 bis 20 Jahre einen neuen Mietvertrag abschließen müssen, in Zeiten stagnierender Einzelhandelsumsätze und wachsender Verkaufsflächen eine mittlerweile sehr komplexe Aufgabe. Es bedarf einer umfassenden und langjährigen Marktkenntnis, um bei Verhandlungen ein für beide Seiten wirklich zufriedenstellendes Ergebnis zu erreichen.