Steuerrecht – Seit Januar 2004 neue Vorschriften für viele Hausbesitzer (2004)

Das neue Jahr hat für die Immobilienbesitzer einige steuerliche Änderungen gebracht, die sich mehr oder weniger im Portemonnaie auswirken. Neben der veränderten Eigenheimzulage gibt es vor allem Änderungen bei der Mindestbesteuerung, der Behandlung von Vorauszinsen und beim anschaffungsnahen Aufwand.

Eine erfreuliche Neuerung, die seit dem 1. Januar Gesetzeskraft erlangt hat, ist sicherlich die Abschaffung der sogenannten “vertikalen Mindestbe-steuerung”, die insbesondere Immobilieneigentümer betroffen hatte. Steuerliche Verluste bei Immobilieninvestitionen, wie beispielsweise Zinsen oder erhöhte Abschreibungen, waren durch die von Oskar Lafontaine 1999 eingeführte Einschränkung des vertikalen Verlustausgleichs nur noch eingeschränkt möglich. So besagte der Paragraf 2, Absatz 3 des Einkommensteuergesetzes bisher, dass Verluste aus Immobilienanlagen nur bis 51.500 Euro (Ledige), bzw. 103.000 Euro (Verheiratete) verrechnet werden durften – darüber hinausgehende Verluste zählten nur bis zur Hälfte der übrig gebliebenen positiven Einkünfte. Der Wegfall dieser “vertikalen Mindestbesteuerung” ist eine erfreuliche Vereinfachung des Steuerrechts, waren doch diesbezüglich einige Klagen vor den Finanzgerichten geführt worden – einige Prozesse sogar bis zum Bundesfinanzhof.

Eine weitere Änderung betrifft das Damnum, auch Disagio genannt. Wer eine vermietete Immobilie kaufte und finanzierte, hatte bisher die Möglichkeit, einen Teil der Zinsen als Damnum im Voraus zu bezahlen. Wer sich beispielsweise ein Hypo-Darlehen nicht zu 100 % auszahlen lässt, sondern nur zu 90 %, der bekommt dafür einen Zins geboten, der nominal niedriger liegt. Bis zu 10 Prozent Zinsvorauszahlungen konnten bisher steuerlich geltend gemacht werden. Die im Januar in Kraft getretenen Steuerregeln besagen, dass zukünftig nur noch die Hälfte der Zinsvorauszahlungen steuerlich geltend gemacht werden können – die Steuerersparnis beim Spitzenverdiener halbiert sich damit ebenso.

Die im Mai 2002 vom Bundesfinanzhof (BFH) gekappte 15 % Regelung für den “anschaffungsnahen Aufwand” von sanierungsbedürftigen Altbauten ist zurückgekehrt. Seinerzeit entschied der Bundesfinanzhof, dass alle Renovierungskosten als Werbungskosten voll absetzbar sind, wenn sie in den ersten drei Jahren nach Kauf einer vermieteten Immobilie anfallen und zu keinem wesentlich höheren Standard der Immobilie führen. Seit Januar gilt nun per Gesetz, dass nur noch Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten innerhalb von 36 Monaten nach dem Kauf steuerlich angesetzt werden können, die “üblicherweise” anfallen und die 15 % (Nettobetrag ohne MwSt.) des Gebäudekaufpreises nicht überschreiten. Übersteigen die Renovierungskosten diese 15 %, werden sie komplett den Herstellungskosten zugeordnet, was bedeutet, dass sie nur über 40 bis 50 Jahre abgeschrieben werden können.