Steuerrecht – Wer Erbschaftssteuer sparen will, muss sich sputen (2004)

Wer zu Lebzeiten Immobilien an seine zukünftigen Erben überträgt, kann derzeit noch Steuern sparen.

Dies könnte sich bald ändern. Spätestens im Jahr 2005 wird das Bundesverfassungsgericht ein Urteil über die bisherige Praxis der Immobilienbewertung treffen. Experten rechnen nach dieser Entscheidung mit einer deutlich höheren Steuerbelastung für die Betroffenen. Deshalb heißt es, zügig zu handeln. Rund 3 Mio. Euro nehmen die Länder jährlich an Erbschafts- und Schenkungssteuer ein. In Zukunft könnten sich diese Staatseinnahmen deutlich steigern. Die Ursache für die derzeit im Sinne des Erben noch günstige Bewertung von Grundstücken und Immobilien liegt darin, dass die Besteuerungsgrundlage momentan nur etwa der Hälfte des eigentlichen Verkehrswertes entspricht. Diese Bewertungspraxis steht nunmehr vor dem Bundesverfassungsgericht auf dem Prüfstand. Experten sind sich sicher, dass das oberste Gericht die aktuell gültige Regelung kippen wird, weil es bereits vor rund 10 Jahren die unterschiedliche Besteuerung verschiedener Vermögensarten beanstandet hat. Als Folge droht also eine Höherbewertung der zu vererbenden Immobilie um bis auf das Doppelte. Der für Kinder derzeit gültige Steuer-Freibetrag von 205.000 Euro wäre dann wesentlich schneller aufgezehrt und eine Zahlung ans Finanzamt würde fällig. Wer hier gegensteuern will, sollte sich frühzeitig nach steuerlichen Gestaltungsalternativen bei der Eigentumsübertragung umschauen. Je nach Umfang und Wert des Immobilienbesitzes gibt es etwa ein halbes Dutzend Varianten, die der Erblasser bereits zu Lebzeiten initiieren kann oder sollte:

  • Schenkung mit Nießbrauchrecht: Übertrag der Immobilie auf die Kinder und Einräumung eines lebenslangen Wohn- und Nutzungsrechtes.
  • Monatliche Rente: Übertrag der Immobilie an die Kinder gegen Zahlung einer lebenslangen Rente.
  • Erbbaurecht bei Grundstücken: Kinder erhalten das Recht, auf einem Grundstück mit Erbbaurecht zu bauen, spätere Schenkung nicht auf Basis des Bodenrichtwertes, sondern lediglich mit dem 18,6 fachen des jährlichen Erbbauzinses.
  • Mittelbare Schenkung von Grundstücken: Eltern schenken den Kindern einen Geldbetrag mit der Auflage, davon zeitnah ein bestimmtes Gebäude oder Grundstück zu erwerben.
  • GmbH & Co. KG: Zusammenfassung des Immobilienbesitzes in eine Vermögensverwaltungsgesellschaft, um das Privat- in steuerbegünstigtes Betriebsvermögen umzuwandeln.
  • Familiengesellschaft: Besitzanteile und Stimmrechtsanteile können hier individuell vereinbart werden, um beispielsweise dem Erblasser noch lange das Mitspracherecht über seinen Besitz einzuräumen.

Alle diese Modelle sollten auf Ihre Eignung im ganz speziellen persönlichen Umfeld mit einem Fachanwalt oder Steuerberater abgeprüft werden. Angesichts der allgemein leeren Kassen in der Sozial- und Pflegeversicherung darf man allerdings bei allem Drang zur Steueroptimierung nicht vergessen, dass später vielleicht einmal „das Ersparte“ gebraucht wird, falls unverhofft der Pflegefall eintreten sollte.