Stirbt wirklich jeder zehnte Laden? – Gedanken zu einer alarmierenden Studie (2015)

Lag es an dem nachrichtenarmen Sommerloch oder aber an der Kernaussage selbst: Die Vorstellung des jüngsten Gutachtens „Stadt, Land Handel 2020“ vom renommierten Kölner Institut für Handelsforschung (IFH) erzeugte in der gesamten Wirtschaftspresse ein lautes Echo. Demnach wird es in den nächsten fünf Jahren bundesweit nicht mehr einen einzigen Stadt- bzw. Landkreis geben mit einer positiven Umsatzentwicklung im stationären Einzelhandel wobei es nur eine Frage der Region sei, ob der Umsatzrückgang bis 2020 sich lediglich bei minus 3-5% oder aber bei über minus 30% einpendelt.

Bemerkenswert dabei ist, dass bei den Ergebnissen der einzelhandelsspezifischen „Trend-Online-Szenarien“ zwischen den ehemals ost- und westdeutschen Bundesländern keine eindeutige Trennlinie mehr verläuft. So weist die entsprechende Deutschlandkarte des IFH auch im Westen der Republik größere Regionen mit besonders negativen Umsatz-Szenarien wie z.B. ein Bundesländer-übergreifende Gebiet, das sich etwa als Viereck zwischen Rhön, Siegerland, Münsterland und Helmstedt/ Wolfenbüttel erstreckt (www.ifhkoeln.de/news.presse). Ebenso wenig Optimismus für den stationären Einzelhandel wird einem Landstrich zwischen der Ostseeküste bei Schleswig bis hin in die Wesermarsch südlich von Bremen sowie weiten Teilen des Saarlandes bis hoch in die pfälzische Vulkaneifel vorhergesagt. Selbst einige Landkreise in den wirtschaftlich sonst so prosperierenden Bundesländern Baden-Württemberg (2) und Bayern (17) müssen sich angeblich auf besonders hohe Umsatzrückgänge von mehr als 30% in ihrem stationären Einzelhandel einstellen. Die Studie endet mit einem Blick in die Zukunft, der von Flensburg bis Füssen und von Aachen bis Zwickau das Sterben von etwa 45.000 Ladengeschäften für realistisch hält mit der Tendenz, dass es am ehesten die Klein- und Mittelstädte treffen wird, hingegen die Großstädte wegen aktueller Landflucht-Tendenzen zumindest hinsichtlich der Attraktivität gewinnen dürften. Je kleiner die Stadt, desto intensiver schauen sich offensichtlich die dortigen Einwohner nach Angeboten in größeren (Nachbar-)Städten um. Mittlerweile planen Schülergruppen regelmäßige samstägliche „Shopping-Events“ und fahren mit dem besonders günstigen Wochenendticket der Bahn manchmal über 200 km weit als zum nächsten, neueröffneten Primark in Köln, Hamburg oder Stuttgart Die rasante Expansion dieser hierzulande relativ jungen irischen Modekette soll noch forciert werden, wobei nach eigenen Angaben jede deutsche Stadt mit über 200.000 Einwohnern als potenzieller Standort gilt.

Die düsteren Handelsprognosen werden demnach vor allem Kommunen unterhalb dieser Einwohnergrenze treffen. Die Ursachen dafür sind hinlänglich bekannt: Neben der demographischen Entwicklung wird vor allem die Erfolgsgeschichte des Online-Handels für die Umsatzverluste des stationären Einzelhandels verantwortlich gemacht. Umfragen zufolge nutzt bereits ein gutes Drittel der Bevölkerung „wirklich intensiv“ die Multi-Channel-Angebote. Wenn dessen ungeachtet am Stadtrand vieler Klein- und Mittelstädte immer noch regelmäßig Fachmarktzentren eröffnet werden oder in Innenstadtlage ein zusätzliches neues Einkaufszentrum um Kundschaft buhlt, dann sind bei stagnierender oder gar rückläufiger Konsumentenzahl erhebliche Kannibalisierungseffekte vorprogrammiert.

Ähnliche Auswirkungen haben Factory-Outlet-Center (FOC) – und das nicht nur auf die unmittelbaren Nachbarstädte. Die von dieser speziellen Vertriebsform meist auf ländlich grüner Wiese absorbierte Kaufkraft wirkt auch auf weiter entfernte Handelslagen wie ein schleichendes Gift, was man gerade im höherpreisigen Modesegment oft zu spät erkennt. Auch die jüngst in Bad Münstereifel und Montabaur eröffneten FOC oder die geplanten bzw. heftig diskutierten Projekte z.B. in Werl oder Remscheid werden sicherlich keine zusätzliche Kaufkraft generieren, sondern vorhandenes Konsumentenpotenzial lediglich in neue Richtungen um- und aus den Innenstädten wegleiten.

Aus allen diesen vorgenannten Gründen ist es kein Wunder, dass viele der ehemals expansiven Filialunternehmen das Tempo ihres Wachstums stark gedrosselt haben. In vielen dieser Firmen müssen sich die Expansionsleiter aufgrund von Umsatzrückgängen anstatt der Suche nach neuen Standorten mit den Altverträgen an bestehenden Standorten auseinandersetzen und versuchen, die Mietkonditionen zu ihren Gunsten nach zu verhandeln. Ob diese Versuche zur Kostenreduzierung konjunkturbedingt jedes Mal tatsächlich gerechtfertigt sind ader aber ob man das allgemeine Wehklagen des Einzelhandels lediglich als günstige Gelegenheit für eine willkommene Mietminderung sieht, lässt sich pauschal so nicht beantworten. Insbesondere solche auf Landkreisebene hochaggregierte Studienergebnisse wie die im eingangs erwähnten IFH Gutachten sind dafür zu unpräzise. Dafür gibt es zu viele Standortfaktoren, die sich bei einer auf Landkreisebene aggregierten Betrachtung nicht wiederfinden.

Nach wie vor gibt es immer noch viele Kommunen mit weniger als 200.000 Einwohnern, deren 1a-Citylagen überdurchschnittlich gut nachgefragt sind. Dabei dürfte naheliegend sein, dass vor allem Städte mit Arbeitgeberstrukturen, die weitgehend unabhängig von Wirtschaftsschwankungen sind, sich von den generell düsteren Einzelhandelsprognosen positiv abheben. Sobald Universitäten, kirchliche Verwaltungszentralen, Bischofssitze oder Bundesämter bzw. Bundesanstalten das urbane Wirtschaftsleben mit prägen, werden auch gegenwärtig die traditionellen Fußgängerzonen von den meisten Filialbetrieben nach wie vor als optimale Standorte eingestuft, und zwar selbst dann, wenn die umliegende Region insgesamt zu den prognostizierten Umsatzverlierern gehören mag. Zunehmend ist auch zu beobachten, dass Tourismus-geprägte Städte nicht nur saisonal, sondern inzwischen nahezu ganzjährig Vorteile aus ihrer besonderen Position heraus beziehen. Die ständig wachsende und reisefreudige Generation 60 plus ist eben nicht an die nur sechs Wochen dauernden Schulferien gebunden.

Überhaupt gibt es einige weitere weiche Standortfaktoren, die dazu führen, dass eigentlich ähnliche Städte mit vergleichbaren wirtschaftlichen Voraussetzungen sich in Hinblick auf ihre Einzelhandelsstruktur sehr unterschiedlich entwickeln können. Warum bleibt der Handelsbesatz in der Gießener Innenstadt am Seltersweg trotz der Galerie am Neustädter Tor mit immerhin 28.000 m² Verkaufsfläche erkennbar robuster als das ebenfalls oberhessische, allerdings etwas kleinere Wetzlar mit seinem Forum, das mit „nur“ 24.000 m² um Kundschaft wirbt und damit die traditionelle Fußgängerzone in der Bahnhofstraße vollständig zum Negativen hin umgekrempelt hat. Und wie lange hält der grenzübergreifende Einkaufstourismus noch an, der gegenwärtig die entlang der Schweiz gelegenen Städte von Konstanz bis Weil am Rhein im Wortsinne überschwemmt und dem Vernehmen nach das Karstadt-Kaufhaus im nicht einmal 50.000 Einwohner zählenden Lörrach zur angeblich renditestärksten Filiale der ganzen Republik befördert hat?

Es bleibt also festzuhalten, dass großflächig angelegte Studien über die zukünftige Entwicklung des Einzelhandels in Deutschlands Ladengeschäften bestenfalls die grobe Beschreibung eines eventuell erkennbaren „Mega-Trends“ beschreiben können. Welche Einflüsse dieser Trend dann konkret auf einzelne Städte oder gar deren Einkaufslagen in 1a-Citylage haben werden, kann allerdings nur kaum bis gar nicht seriös prognostiziert werden. Dazu gibt es in der Praxis einfach viel zu viele und z.T. auch stark voneinander abweichende städtebauliche oder mikroökonomische Einzelparameter zur Standortbewertung, die sich zyklisch oder aber auch sprunghaft immer wieder verändern können.

Ob in diesen recht unübersichtlichen Zeiten in den traditionellen Fußgängerzonen im Falle einer Neuvermietung das Mietniveau tatsächlich nach unten korrigiert werden muss und vor allem in Kleinstädten nur noch die Deckung des täglichen Bedarfs eine Chance für den Handel verspricht , oder aber ob sich Ladenlokale in bestimmten 1A-Lagen nach wie vor mit guter Rendite vermieten lassen, muss man im Einzelfall klären. Oftmals sind dann nicht nur irgendwelche Megatrends entscheidend, sondern vor allem das momentane lokale Angebot- und Nachfrageverhältnis, welches letztlich die Verhandlungen zur Neuvermietung bestimmt.