Strukturwandel im Einzelhandel – Warum sich 1A-Citylagen verändern werden (2017)

Obwohl die Wirtschaft brummt, steht der stationäre Einzelhandel in Deutschlands Fußgängerzonen gehörig unter Druck. Die Ursachen für den drohenden Bedeutungsverlust ehemals pulsierender Innenstädte sind schnell auf den Punkt gebracht: das Internet ist schuld! Die Medizin zur baldigen Gesundung scheint bereits gefunden: Die Einzelhändler müssten nur den Einkauf als Erlebnis-Shopping inszenieren und ihr traditionelles Geschäftsmodell mit den Möglichkeiten des neuen E-Business verzahnen – und schon würde alles wieder gut, zumindest in den größeren Städten.

Ganz so einfach, wie die aktuelle Situation des innerstädtischen Einzelhandels oft beschrieben wird, ist die Sache allerdings nicht. Zunehmend wird die Attraktivität eines Ladenlokals von Faktoren geprägt, die nicht mehr ausschließlich im direkten Zugriffsbereich von Eigentümer oder Mieter liegen. Trotz einer offenbar in den Fußgängerzonen allgemein abnehmenden Passanten-Frequenz, werden in vielen Kommunen immer noch zusätzliche Verkaufsflächen projektiert, die sowohl innerstädtisch als auch regional zu Verwerfungen in der Einzelhandelslandschaft führen.
Bemerkenswertes Beispiel hierfür ist die Stadtentwicklung in Neumünster, einem beschaulichen Städtchen mit 78.000 Einwohnern in Schleswig-Holstein: Zunächst errichtete man 2012 in wenigen Fahrrad-Minuten Entfernung zur zentralen Fußgängerzone ein Designer Outlet, das bereits drei Jahre später von 20.000 auf 27.000 m² Verkaufsfläche erweitert wurde. Ebenfalls im Herbst 2015 wurde in der Innenstadt das Holstein-Center mit weiteren knapp 23.000 m² Verkaufsfläche eröffnet. Es darf stark bezweifelt werden, dass beide neuen Center mit zusätzlich ca. 50.000 m² Verkaufsfläche sowie der Einzelhandel in traditioneller 1A-Lage zukünftig auskömmlich nebeneinander bestehen können.

Dem vielerorts rasanten Verkaufsflächenzuwachs steht eine besorgniserregende Zunahme von Insolvenzen entgegen. Namhafte Unternehmen wie Wehmeyer, Sinn-Leffers, Tom Tailor, Pohland, Wöhrl, Promod, Voegele, Roeckl, Leiser, Weltbild, Strauss, Butlers und jüngst auch Biba, sind trotz andauernd guter Konsum-Daten in wirtschaftliche Schieflage geraten oder versuchen, sich unter neuer Eigentümerstruktur neu zu erfinden. Zahlreiche weitere Firmen wie Gerry Weber, Görtz, Bonita, aber auch Geldinstitute wie die Deutsche Bank, haben drastische Ausdünnungen ihrer Filialnetze angekündigt oder bereits vollzogen.
Dieser Negativ-Trend wird sich mit großer Wahrscheinlichkeit auf die meisten Mittel- und Kleinstädte auswirken. In diesen Kommunen erstreckt sich die Haupttätigkeit von DOMINO schwerpunktmäßig auf Verlagerungen bzw. Optimierungen bereits vorhandener Filialbetriebe (besserer Mikrostandort, Optimierung des Flächenzuschnitts, Anpassung der Mietbelastung etc.). Eine Ausnahme bilden Klein- und Mittelstädte, die vom Tourismus geprägt sind. In Garmisch-Partenkirchen, Landsberg am Lech, Freudenstadt im Schwarzwald, Eckernförde an der Ostseeküste, im Wallfahrtsort Kevelaer und selbst im nur rd. 18.000 Einwohner zählenden Bad Tölz konnten wir zuletzt noch neue Einzelhandelsfirmen ansiedeln.
Die Anziehungskraft von größeren Kommunen mit 100.000-300.000 Einwohnern variiert ebenfalls enorm. So haben die eher im unteren Bereich dieser Einwohnerspanne liegenden Universitäts-Städte wie Göttingen, Trier, Heidelberg oder Würzburg eine deutlich größere Nachfrage von Filialbetrieben zu verzeichnen als Städte im Ruhrgebiet mit mehr als doppelt so hoher Einwohnerzahl wie z.B. Bochum oder Duisburg. Weiterhin stark nachgefragt sind Großstädte mit über 500.000 Einwohnern. Das dort vergleichsweise hohe Mietniveau der vergangenen Jahre lässt sich aber auch hier bei einer Neuvermietung nur noch in Ausnahmefällen wieder erzielen, was DOMINO bei konkreten Vermittlungserfolgen in Städten wie Köln, Hannover, Nürnberg oder Stuttgart feststellen konnte.

In den Stadtverwaltungen scheint dagegen immer noch nicht überall angekommen zu sein, dass der örtliche Einzelhandel einen radikalen Umbruch erlebt. Dies merken Besitzer von Handelsimmobilien, wenn sie im Zusammenhang mit einer Neuvermietung aktuelle behördliche Auflagen erfüllen müssen (bzgl. Brandschutz, Entfluchtung, Stellplatznachweise, Denkmalschutz o.ä.). Es steht außer Frage, dass die notwendigen gesetzlichen Auflagen beachtet werden müssen. Aber oftmals führen allzu restriktive Auslegungen und teilweise sehr lange Bearbeitungszeiten durch die städtischen Sachbearbeiter zu hohen Belastungen sowohl für Vermieter als auch Mieter. Nicht selten steht der aufgrund behördlicher Auflagen und Ausbauvorgaben anfallende Investitionsaufwand in keinem vernünftigen Verhältnis mehr zum Ertrag des Eigentümers bzw. zum mieterseits erzielbaren Jahresumsatz. Folglich wird dann nicht mehr investiert und extrem anspruchslose Ladenkonzepte wie Nagel- und Tattoo-Studios ziehen ein. Oder man lässt die Fläche in bester Lage einfach ganz leer stehen. Beide Szenarien tragen nicht zur Attraktivitätssteigerung der Fußgängerzone bei und bewirken, dass auch die an sich gut vermieteten Immobilien in der Nachbarschaft sehr bald mit in diesen Abwärtssog hineingezogen werden (Trading-Down-Effekt).

Wenn sich mehrere leerstehende Geschäfte nebeneinander reihen, wird mittlerweile vielerorts über eine Verkürzung oder Teilöffnung der Fußgängerzone nachgedacht wie aktuell in Witten, Moers oder Bad Homburg. Tatsächlich ist die Frage berechtigt, bei einer Verschiebung der Umsätze im stationären Einzelhandel von langfristig vielleicht etwa 25% in Richtung E-Commerce logischerweise eine z.B. 1000 m lange Fußgängerzone auf dann eben nur noch 750 m zu verkürzen, damit die übrigen Geschäfte ihren Umsatz halten bzw. Leerstands-Lücken vermieden werden können. Überhaupt ist das Thema der mobilen Erreichbarkeit der Innenstädte extrem vielschichtig geworden: aktuell geht es um Fahrverbote für Dieselfahrzeuge, Stärkung des öffentlichen Nahverkehrs und Ausbau der E-Mobilität. Die Befürworter zur Aufrechterhaltung des Individualverkehrs verweisen auf die Ergebnisse einer Studie der IHK Hannover über den Zusammenhang von Anreise und Kaufverhalten. Demnach fährt fast jeder zweite Verbraucher mit dem PKW in die Stadt, dagegen nur sechs Prozent mit dem Bus oder der Bahn. Dabei geben Autofahrer im Schnitt pro Stadtbesuch mit 46 Euro fast doppelt so viel aus wie Radler und auch deutlich mehr als Konsumenten, die mit dem Bus in die City fahren. Was bedeuten solche Aussagen nun für die innerstädtische Parkraumbewirtschaftung? Sind ausreichend viele, preiswerte PKW-Stellplätze oder gar Gratis-Parken vielleicht die beste Form zur kommunalen Förderung des lokalen Einzelhandels?

Mit ungleich langen Speeren kämpft der stationäre Einzelhandel vor Ort gegen den wachsenden Online-Handel auch in Hinblick auf die Gewerbesteuer. Die in Deutschland in der EY-Kommunenstudie 2017 ermittelten Hebesätze weisen selbst innerhalb einzelner Bundesländer große Unterschiede auf. In Baden-Württemberg erstreckt sich der Gewerbesteuer-Hebesatz von 265 (Walldorf) bis 430 (Karlsruhe/ Mannheim), in NRW sogar von 265 (Monheim) bis 550 (Oberhausen/ Waldbröl). Nach der aktuellen Prognose des HDE wird der Umsatz des Einzelhandels bis Ende 2017 erstmals die 500 Mrd. Euro Schwelle überschreiten. Davon sollen mit 49 Mrd. Euro fast 10% auf den Online Handel entfallen. Dieser Umsatzanteil entzieht sich nahezu vollständig der lokalen Gewerbebesteuerung und trägt somit nicht dazu bei, dringend notwendige Infrastrukturprojekte in der City mit zu finanzieren, obwohl gerade die wegen Amazon & Co rasant angewachsenen Lieferwagenflotten eine intakte Verkehrsinfrastruktur zur Auslieferung an Kunden benötigen. Eine verursachergerechte Steuerpolitik des Staates sieht anders aus!

Fazit: Viele Gründe sprechen dafür, dass es zukünftig in manchen Innenstädten zu Verwahrlosungstendenzen kommen wird, weil sich selbst in 1A-Lage die für Filialbetriebe notwendigen Mindestumsätze nicht mehr erzielen lassen und daraus resultierende Leerstände zum normalen Erscheinungsbild der City gehören werden. Die anfangs in einigen Regionen vor allem durch Bevölkerungsrückgang bedingten Kaufkraftverluste werden zusätzlich durch E-Commerce bedingte Umsatzrückgänge zunächst vor allem in kleineren Städten das Ladensterben beschleunigen. Nachdem für den gesamten Online-Handel zum Jahresende erstmals ein zweistelliger Anteil am gesamten Einzelhandelsumsatz erwartet wird, rechnet der Bundesverband des Deutschen Textileinzelhandels für seine Branche bis 2025 sogar mit einer Quote von bis zu 36%. Damit dürften tendenziell dann auch die Citylagen größerer Kommunen gefährdet sein. Selbst die großen Centerbetreiber klagen mittlerweile über Frequenz- und Umsatzrückgänge und suchen nach Lösungen, um dieser Entwicklung gegenzusteuern. Es bedarf also enormer Anstrengungen vor Ort, um die beiden Schlüsselthemen „Erreichbarkeit“ und „Attraktivität“ nicht nur zu thematisieren, sondern umgehend alle denkbaren Praxismaßnahmen zur Stärkung des stationären Handels umzusetzen. Aber auch auf Länder- und Bundesebene besteht dringender Handlungsbedarf z.B. hinsichtlich Besteuerung und Erweiterung der Ladenöffnungszeiten.