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Ein „Plan B“ gehört dazu – Eigentümer von Einzelhandelsimmobilien sollten immer vorbereitet sein (2019)

Im nunmehr 30. Geschäftsjahr seit Unternehmensgründung von Domino hat sich die heutige Situation des innerstädtischen Einzelhandels in Deutschland im Vergleich zu 1989 gravierend verändert. Von der einst unangefochtenen Positionierung der traditionellen Fußgängerzone als magnetisierende Flaniermeile mit einer Anziehungskraft weit über die eigene Stadtgrenze hinaus können die meisten Bürgermeister heutzutage nur noch träumen.

Wurde bereits anfänglich die zunehmende Filialisierung des Retail-Handels (aufgrund des Strebens nach Skaleneffekten) als Hauptursache für aufkommende Langeweile beklagt, so hat mittlerweile der wachsende Online-Handel vielerorts als Krisenverstärker dazu beigetragen, dass der Verlust von Branchenvielfalt, teilweise auch in Kombination mit Qualitätseinbußen beim Angebot, einen Besuch der traditionellen 1A-Citylage immer unattraktiver macht und zu rückläufigen Passanten-Frequenzen führt. Dies wiederum erhöht die Leerstands-Quote und eine Spirale des Bedeutungsverfalls hat vielerorts begonnen.

Die Hiobsbotschaften im innerstädtischen Einzelhandel setzten sich auch in diesem Jahr fort. Manche wirtschaftlich bedrohten Retailer wie Gerry Weber konnten sich – wenn auch mit stark reduzierter Anzahl an Läden – vorerst retten. Andere hingegen wurden von Wettbewerbern übernommen bzw. in deren Markenfamilie integriert und die Namen der besonders hoffnungslosen Fälle sind mittlerweile für immer von den Schaufensterfronten verschwunden. Betroffen ist aktuell schwerpunktmäßig der Textil- und Schuheinzelhandel, mittlerweile geraten zunehmend aber auch andere Branchen unter Druck. Was bedeutet diese Entwicklung im Allgemeinen und die ubiquitären Ankündigungen der Bereinigung von Filialnetzen im Besonderen für die Eigentümer von Handelsimmobilien in den 1A-Lagen der Fußgängerzonen? Aktive kommunale Wirtschaftsförderung kann zwar Einfluss nehmen auf konkrete Entscheidungen zur Stadtentwicklung, die im Rathaus anstehen, nicht jedoch auf die schleichenden Veränderungen beim Konsumverhalten. Verbraucher geben ihr Geld mittlerweile für andere Dinge aus als noch vor einigen Jahren. Die Bereiche Bekleidung und Schuhe konkurrieren heute in der Gunst der Kunden z. B. mit dem Kult um das neueste Smartphone, den Abos von Streaming-Diensten oder auch mit diversen „Healthcare“-Angeboten. Die Übersättigung durch zu viel und oft auch austauschbare Ware im Einzelhandel in Kombination mit dem verstärkten Wunsch des Einzelnen nach Individualität führt zu einer Polarisierung der Angebote: „Billig“ oder aber „sehr speziell“ ist die Vorgabe mit der Folge, dass der Einzelhandel im mittleren Preissegment enorm verliert und dass damit jene 1A-Lagen mit schwerpunktmäßig genau diesem Ladenbesatz gefährdet sind. Die früher einmal vereinbarten Mieten sind vielerorts dann kaum noch zu erwirtschaften.

Mittlerweile ist es daher auch gängige Praxis, dass Vertreter der Einzelhandelsunternehmen oder aber deren extern beauftragte Berater, meist erst kurz vor dem Stichtag zur Optionsausübung, mit deutlichen Reduktionswünschen hinsichtlich der Miete oder der Vertragslaufzeiten vorstellig werden. Die Wegstrecke von kaufmännisch berechtigten Wünschen zu unfairen Forderungen ist dabei manchmal sehr kurz, vor allem wenn man bedenkt, dass es aktuell nahezu unmöglich ist, innerhalb weniger Wochen tatsächlich belastbare Alternativangebote zu bekommen. Während Eigentümer einer Einzelhandelsimmobilie sich früher auch nach Abschluss eines Mietvertrages mit seinerzeit meist üblicher 10 Jahres-Festlaufzeit beruhigt zurücklehnen konnten, müssen sie sich heute bei Neuabschlüssen mit Festlaufzeiten von meist 3 – 5 Jahren auseinandersetzen. Und selbst die bei laufenden Verträgen eigentlich geschützten Mieteinnahmen sind nicht mehr sakrosankt. Das drohende Damoklesschwert einer eventuellen Insolvenz ist automatisch verbunden mit einer außerordentlichen Kündigungsmöglichkeit der bestehenden Verträge durch den Insolvenzverwalter im Rahmen eines solchen Verfahrens.

Unvorbereitete Vermieter können dann Fehler machen. Sie reagieren entweder erst, wenn ein Mieter sich zu Gesprächen ankündigt oder aber allerspätestens dann, wenn die Kündigung des Mieters bereits auf dem Tisch liegt. In beiden Fällen läuft man Gefahr, unvorbereitet viel Geld zu verlieren. Wenn eine Handelskette die Schließung von Läden ankündigt, hoffen dennoch viele Eigentümer, dass es gerade die Filiale in ihrem Objekt nicht treffen wird, da es ja ihrer Meinung nach die beste Lage ist. Viele fühlen sich weiterhin durch ihre Verträge abgesichert, lassen sich von den oft langjährigen Mietern bis zum Schluss vertrösten oder gehen ohne anderweitige Prüfung der Situation sofort auf die Forderungen der Mieter ein. Vielfach geschieht dies in der Hoffnung, sich durch die Zugeständnisse nun langfristig Ruhe verschafft zu haben. Dass dem oft nicht so ist, zeigt das Beispiel Strauss Innovation: Hauseigentümer mit dem ehemals in fast 80 Filialen aktiven Konzeptstore-Betreiber als Mieter haben wirtschaftlich zum Teil besonders tragische Erfahrungen machen müssen. Bereits während des ersten Schutzschirmverfahrens in 2014 erfolgte die Schließung von 19 Geschäften. Im Herbst 2015 wurde dann mit Hinweis auf Finanzierungsprobleme bei der Winterkollektion erneut die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens beantragt, was sich im September 2016, diesmal endgültig, wiederholte. Der Textil-Retailer Elanza eröffnete anschließend als Nachfolger an 13 Standorten wie z. B. Düsseldorf, Köln oder Ratingen und war nach wenigen Monaten ebenfalls zahlungsunfähig. Ähnlich erging es den Vermietern des Schweizer Modehändlers Charles Vögele. Nach dessen Pleite zog die Bekleidungskette Miller &Monroe als Nachmieter an 200 Standorten ein und meldete im März 2019 wie der Vorgänger ebenfalls Insolvenz an. Nicht bekannt ist die Gesamtsumme der Mietnachlässe, die in dieser Zeit von den Hauseigentümern der betroffenen Filialen als deren Beitrag zum Rettungsversuch gewährt wurden.

Alles nur Pech oder auch (zumindest teilweise) die Schuld der Vermieter? Fast alle der jüngsten Insolvenzen im Einzelhandel haben sich vorher bereits angedeutet, im Beispielfall Strauss Innovation bereits über mehrere Jahre hinweg. Bereits einige Monate vor dem Stichtag zur Ausübung einer Option oder beim ersten Verdacht auf eventuelle wirtschaftliche Probleme seines Mieters sollten sich Vermieter daher um aussagekräftige Informationen bemühen, um für die weitere Vorgehensweise eine belastbare Einschätzung zu bekommen. Wer anders könnte dafür kompetenterer Ansprechpartner sein als Experten, die sich seit nunmehr 30 Jahren mit dem jeweils aktuellen Expansions- oder Rückzugsverhalten von derzeit knapp 1.000 Einzelhandelsfirmen bestens auskennen? Das Know-How von Domino mit dem Fokus auf deutschlandweit rund 400 City-Lagen ist ein äußerst effektives „Frühwarnsystem“ und kann viele Fragen beantworten wie z. B.: Wer von den ca. 500 größeren, besonders bonitätsstarken Einzelhandelsunternehmen mietet überhaupt noch an oder will seinen Standort am Ort oder in der Region ggf. verändern bzw. die Anzahl seiner Filialen insgesamt reduzieren? Welche neuen Player am Markt sind nicht nur innovativ, sondern haben auch nachhaltig eine erfolgversprechende Perspektive im aktuellen Einzelhandelsumfeld? Bei einer internen Zielvorgabe von durchschnittlich 5 – 10 Neueröffnungen bundesweit pro Jahr sind die Standorte bei einigen Firmen mittlerweile nicht mehr zwingend vorgegeben. Oftmals ändern sich Prioritätensetzungen der Unternehmen durch gezielte Ansprachen oder im Verlauf konkreter Verhandlungen, wenn es um das „entweder oder“ geht, denn inzwischen entscheidet sehr häufig das jeweils beste Gesamtpaket. Das Ergebnis einer solchen professionellen Gesamtbetrachtung kann dann durchaus zu dem Ergebnis führen, dass es sinnvoll ist, mangels bonitätsstarker Alternativen zum möglichen Bezugszeitpunkt, mit dem Bestandsmieter zu verlängern. Oder aber es gelingt der „Plan B“ und man kann bei Vorhandensein eines potenziell neuen, solventen Mieters entsprechend gut vorbereitet die weiteren Entwicklungen abwarten. Vorausschauend parallel verhandelte Neuverträge beginnen dann in der Regel mit Sätzen wie: „Dieser Mietvertrag steht unter dem Vorbehalt der Auflösung des Mietvertrags mit dem Bestandsmieter bis zum …“. Frühzeitiges Agieren vor dem „Worst Case“ lässt Vermieter dann ruhiger schlafen. Und es kann Verluste minimieren bei einer Optionsausübung, bei Vertragsänderungswünschen der Mieter während der Laufzeit oder aber auch im Fall einer tatsächlichen Insolvenz des aktuellen Noch-Mieters. Wohl dem, der dann frühzeitig eine Alternativlösung parat hat.