Nicht die Lage ist das Risiko. Sondern der Mieter. (Mai 2026)
Warum ein Düsseldorfer Urteil weit mehr verändert als nur Reisebüros
Domino Konkret Newsletter vom Mai 2026
Ein Urteil des Landesgerichts Düsseldorf (LG Düsseldorf, vom 10.10.2024 - 14d O 14/22) sorgt aktuell weit über die Reisebranche hinaus für Aufmerksamkeit: Reisevermittler dürfen künftig offenbar Provisionen an Endkunden weitergeben - bislang gelebte Preisbindungen zwischen Veranstaltern und Vertriebspartnern geraten damit kartellrechtlich unter Druck. Gewinner könnten digitale Plattformen wie Check24 oder Holidaycheck sein, klassische stationäre Reisebüros dagegen massiv unter Wettbewerbsdruck geraten.
Wieder einmal hat es eine Branche erwischt und wieder einmal müssen Geschäftsmodelle womöglich neu überdacht werden. Dieses Mal sind es die Reisebüros, die den Wegfall der Preisbindung zu verdauen haben – und das an rund 6700 Standorten in meist guter City-Lage in Deutschlands Innenstädten.
Auf den ersten Blick ein branchenspezifisches Thema. Auf den zweiten Blick jedoch ein weiterer Baustein eines strukturellen Wandels, den wir seit Jahren in nahezu allen innerstädtischen Handelslagen beobachten.
Preisbindung war nie ein Garant für Bestand
Andere Branchen haben ähnliche Entwicklungen bereits erlebt.
Die Abschaffung der sogenannten „Preisbindung der dritten Hand“ in den 70er-Jahren veränderte den Drogerie- und Lebensmittelmarkt nachhaltig. Aus inhabergeführten Fachgeschäften wurden Filialsysteme, später Plattform- und Discountmodelle. Markenstärke allein reichte plötzlich nicht mehr - entscheidend wurden Skalierung, Einkaufsmacht und digitale Reichweite.
Auch heute existieren Preisbindungen nur noch in wenigen Segmenten - etwa im Buchhandel oder im verschreibungspflichtigen Arzneimittelbereich. Selbst dort nimmt der Wettbewerbsdruck über digitale Vertriebskanäle stetig zu.
Die zentrale Erkenntnis: Sobald Preisstrukturen aufbrechen, verändern sich fast immer auch Flächenbedarfe, Standortstrategien und Mietzahlungsbereitschaften.
Auswirkungen auf unsere Innenstädte
Die Folgen solcher Marktverschiebungen sehen wir seit Jahren bundesweit:
• sinkende Filialdichten in standardisierten Konzepten
• Konzentration auf wenige strategische A-Standorte
• Rückzug aus Klein- und Teilen der Mittelstädte
• kürzere Vertragslaufzeiten
• steigende Anforderungen an Flexibilität bei Flächenzuschnitten und Vertragsgestaltung
Besonders betroffen sind Branchen mit hoher digitaler Vergleichbarkeit:
• Reisevertrieb
• Telekommunikation
• Consumer Electronics
• Fashion im mittleren Preissegment
• Teile des Optik- und Schuhsegments
Dagegen zeigen Konzepte mit hoher Beratungs-, Service- oder Erlebnisorientierung bislang deutlich mehr Resilienz.
Was bedeutet diese Entwicklung für künftige Vermietungen in 1A-Lagen?
Die Auswirkungen dieser Entwicklung werden nicht zwischen Groß-, Mittel- oder Kleinstädten über die Lagequalität entschieden. Die besten Lagen bleiben die besten Lagen - aber ihre wirtschaftliche Funktion verändert sich. Die Unterschiede entstehen künftig vielmehr durch die strategische Bedeutung des jeweiligen Standorts innerhalb der Filialnetze.
In den 1A-Lagen der Großstädte bleiben Präsenz und Sichtbarkeit für viele Filialisten unverzichtbar. Allerdings werden diese Standorte zunehmend weniger ausschließlich als Umsatzstandort betrachtet, sondern vielmehr als Marken-, Image- und Omnichannel-Standort. Die Nachfrage bleibt hoch - gleichzeitig werden Flächen, Größen und Mietbelastungen deutlich kritischer hinterfragt.
In den 1A-Lagen der Mittelstädte beobachten wir aktuell die spannendste Entwicklung. Viele Filialisten hinterfragen heute nicht mehr primär die Qualität der Lage, sondern die Anzahl ihrer Standorte innerhalb einer Region. Selbst lange etablierte Standorte müssen ihre wirtschaftliche Berechtigung zunehmend neu beweisen. Frequenz allein reicht nicht mehr - entscheidend sind Kaufkraft, Wettbewerbssituation, Einzugsgebiet und die strategische Verzahnung mit digitalen Vertriebskanälen.
In den 1A-Lagen kleinerer Städte zeigt sich derzeit ein besonders interessantes Bild: Weil sich viele klassische Filialisten aus einzelnen Märkten zurückziehen oder ihre Netze verdichten, entsteht in zahlreichen kleineren Städten eine neue Nutzerstruktur.
Wo früher eine breite Branchenvielfalt das Straßenbild geprägt hat, dominieren heute in vielen Toplagen zunehmend frequenzstabile Nahversorgungskonzepte: Lebensmitteleinzelhändler wie REWE und EDEKA, preisorientierte Einzelhandelsfilialisten wie Woolworth und Ernsting's Family sowie eine für die Größe der Städte oft auffallend hohe Anzahl an Optikern.
Unsere Beobachtung aus zahlreichen Gesprächen mit Expansionsverantwortlichen bundesweit: Nicht die 1A-Lagen verschwinden. Es verschwinden die Mieter, die sich die falschen Standorte leisten.
Oder anders formuliert: Die Lage bleibt - aber die Nutzerstruktur verändert sich schneller als viele Eigentümer aktuell wahrhaben wollen.
Was sollten Vermieter jetzt tun?
Aus unserer täglichen Vermietungspraxis lassen sich fünf Handlungsempfehlungen ableiten:
1. Nutzerbonität allein reicht nicht mehr.
Entscheidend ist heute das Geschäftsmodell des Mieters und dessen digitale Verwundbarkeit.
2. Mietvertragslaufzeiten strategisch bewerten.
Lange Laufzeiten mit dem falschen Nutzer können heute riskanter sein als flexible Modelle mit dem richtigen Konzept.
3. Standortqualität ehrlich analysieren.
Nicht jede bisherige 1A-Lage bleibt dauerhaft 1A.
4. Alternative Nutzungen mitdenken.
Service, Gesundheit, Nahversorgung, Bildung und hybride Konzepte
5. Entscheidungen nicht erst treffen, wenn der Mieter kündigt.
Viele erfolgreiche Nachvermietungen beginnen bereits 12-24 Monate vor Vertragsende.
Fazit
Das Düsseldorfer Urteil betrifft nicht nur Reisebüros.
Es zeigt einmal mehr: Sobald etablierte Vertriebsstrukturen aufbrechen, folgen fast immer Veränderungen bei Filialnetzen, Standortentscheidungen und Flächennachfrage.
Für Eigentümer bedeutet das nicht zwangsläufig Risiko - aber die Notwendigkeit, Entwicklungen früher zu erkennen als der Markt.
Genau darin liegt heute mehr denn je der Unterschied zwischen Verwaltung und aktivem Asset Management. Wer Veränderungen im Markt früh erkennt behält die Wahl - wer wartet, verwaltet nur noch das Ergebnis.
Parfümerie Pieper findet Investor
Die insolvente Parfümeriekette Pieper hat einen Investor gefunden. Die französische Unternehmerfamilie Konckier übernimmt das traditionsreiche Unternehmen aus Herne vorbehaltlich der üblichen Abschlussbedingungen und behördlichen Genehmigungen zum 1. Juli 2026.
Pieper befindet sich im laufenden Eigenverwaltungsverfahren. Der Vollzug der Transaktion soll zeitnah über einen Insolvenzplan umgesetzt werden. Nach bereits erfolgten Standortschließungen betreibt Pieper weiterhin 113 Filialen in Deutschland.
Die künftige Führung übernimmt ein neues Managementteam. Die bisherige Eigentümerfamilie zieht sich im Zuge des Übergangs aus der operativen Geschäftsführung zurück. Ziel der Übernahme ist es, möglichst viele Standorte und Arbeitsplätze zu erhalten sowie das Filialnetz und das Online-Geschäft weiterzuentwickeln.
Depot stellt erneut Insolvenzantrag
Die Deko-Kette Depot ist erneut in finanzielle Schieflage geraten. Die GDC Deutschland GmbH hat beim Amtsgericht Aschaffenburg die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens in Eigenverwaltung beantragt. Das Gericht hat die vorläufige Eigenverwaltung bereits angeordnet; zum vorläufigen Sachwalter wurde Rechtsanwalt Thomas Rittmeister aus Frankfurt bestellt.
Geschäftsführer Christian Gries kündigte gegenüber der Deutschen Presse-Agentur an, das Unternehmen sanieren und möglichst viele Filialen erhalten zu wollen. Als Gründe für die Insolvenz nannte er unter anderem Zölle, die wachsende Onlinekonkurrenz durch Plattformen wie Temu sowie die Kaufzurückhaltung vieler Kunden.
Depot betreibt aktuell noch mehr als 150 Geschäfte. Vor einigen Jahren waren es noch rund 400. Weitere Filialschließungen werden erwartet; eine genaue Zahl nannte das Unternehmen nicht. Bereits 2024 hatte Depot Insolvenz in Eigenverwaltung angemeldet, woraufhin bundesweit zahlreiche Filialen geschlossen wurden.
Innenstadtansicht
Quietscheenten in Freiburgs Fußgängerzone © Archiv DOMINO