Wie viel Miete verträgt der Einzelhandel? Umsatzmieten im Aufwind (Februar 2026)
Domino Konkret Newsletter vom Februar 2026
Die strukturellen Veränderungen im innerstädtischen Einzelhandel führen dazu, dass Mieter zunehmend an den Umsatz gebundene Mietmodelle nachfragen. Hintergrund sind möglicherweise tiefgreifende Marktverschiebungen während der Vertragslaufzeit. Ursache dafür können sein: stagnierende Konsumimpulse, eine alternde Bevölkerung, steigender Wettbewerbsdruck sowie wachsende Onlineanteile. Für Vermieter bedeutet dies, dass die Mietzahlungsfähigkeit stärker als früher vom ursprünglich erwarteten Umsatzpotenzial der Fläche abweichen kann. Vor diesem Hintergrund gewinnt die Frage an Bedeutung, welche Miethöhen langfristig überhaupt noch vertretbar sind.
Der Einzelhandel befindet sich nicht in einer kurzfristigen Schwächephase, sondern in einem strukturellen Transformationsprozess. Demografische Entwicklungen reduzieren langfristig die Zahl der Konsumenten und verändern gleichzeitig deren Nachfrageverhalten. Bereits heute entfällt mehr als die Hälfte der Konsumausgaben auf die Altersgruppe über 55 Jahre. Parallel dazu kaufen Kunden selektiver, informieren sich digital vorab und erwarten höhere Aufenthalts- und Erlebnisqualität am Standort.
Gleichzeitig weist Deutschland eine der höchsten Verkaufsflächendichten Europas auf. Umsatzgewinne einzelner Händler entstehen heute nicht mehr aufgrund von Marktwachstum, sondern durch Verdrängung von Wettbewerbern. Diese Konkurrenzsituation erhöht den wirtschaftlichen Druck auf die Händler - und damit letztlich auch auf die Vermieter, die sich auf härtere Mietvertragsverhandlungen einstellen oder sich aber mit längeren Leerstands-Phasen Ihrer Verkaufsflächen auseinandersetzen müssen.
Zu den größten Kostenpositionen im Einzelhandel gehören die Personal- und Mietkosten. Da diese Kostenstruktur überwiegend starr ist, führen Umsatzrückgänge so schnell zu Liquiditätsproblemen, was sich dann in der Zunahme von Insolvenzen - auch bei namhaften, langjährig erfolgreich tätigen Einzelhandelsfilialbetrieben - widerspiegelt. Umsatzmietmodelle setzen genau an diesem Punkt an, indem sie die Markt- bzw. Kosten-Risiken beidseitig fairer verteilen sollen.
Nachfolgend die vier meist verbreitetsten Umsatzmietmodelle:
1. Reine Umsatzmiete (ohne fixe Grundmiete, ausschließlich prozentualer Anteil vom tatsächlich erzielten Umsatz)
Aus Mietersicht: Risikominimierung und Liquiditätssicherung - keine hohen Fixkosten unabhängig vom Geschäftserfolg; Miete passt sich der tatsächlichen Ertragslage an; reduziertes Unternehmensrisiko; hohe Flexibilität.
Aus Vermietersicht: hohes wirtschaftliches Risiko, da Mieteinnahmen vom Geschäftserfolg des Mieters abhängen; Verlust von Planungssicherheit, Ertragsstabilität und teilweise Finanzierungsspielraum; hoher Kontrollaufwand, jedoch hohe Renditechancen bei starken Standorten und marktbeherrschenden Mietern.
2. Fixe Grundmiete plus umsatzabhängiger Anteil
Aus Mietersicht: Grundkosten bleiben kalkulierbar, während ein Teil der Mietlast an die tatsächliche Umsatzentwicklung gekoppelt ist; Risikoteilung mit dem Vermieter.
Aus Vermietersicht: Kombination aus Planungssicherheit (Fixmiete) und Beteiligung am wirtschaftlichen Erfolg; geringeres Ausfallrisiko als bei reiner Umsatzmiete; bankfähig (weil Fixmiete vorhanden).
3. Fixmiete ohne Index plus Umsatzkomponente anstelle klassischer Indexklauseln
Aus Mietersicht: planbare Fixkostenstruktur während der gesamten Mietlaufzeit;
Mietsteigerungen nur bei tatsächlichem Mieterfolg; Risikoreduzierung in unsicheren Märkten durch variable Zusatzbelastung statt garantierter Erhöhung; langfristige Standortplanung wird attraktiver.
Aus Vermietersicht: Tausch eines Teils der inflationsgeschützten Planungssicherheit gegen eine erfolgsabhängige Ertragschance; Abhängigkeit vom Geschäftsmodell des Mieters; höherer Verwaltungsaufwand; marktgerechtere Mietentwicklung durch stärkere Kopplung von Miete an das reale Marktpotenzial; vorteilhaft bei starken Standorten und leistungsfähigen Mietern; gut, wenn langfristigere Vertragsbindungen angestrebt werden.
4. Umsatzmiete (umsatzabhängige Hauptmiete) mit Mindestgarantie
Aus Mietersicht: Begrenzung der Mietbelastung nach oben durch die Umsatzlogik bei gleichzeitig planbarer Mietbelastung; keine überproportionalen Fixkostensteigerungen bei starkem Umsatz; leistungsbezogene Mietstruktur; Planungssicherheit durch Mindestbetrag.
Aus Vermietersicht: balanciertes Sicherungs- und Beteiligungsmodell durch stabile Mindesterträge kombiniert mit variablen Mehrerträgen; verteilt wirtschaftliche Risiken und Chancen ausgewogener als reine Fixmiete oder reine Umsatzmiete; wirtschaftlich nur attraktiv, wenn die Mindestmiete solide kalkuliert ist und der Vertrag klare Kontrollrechte erhält; Einnahmen oberhalb der Mindestmiete sind nicht kalkulierbar.
Vertragsgestaltung: Worauf es wirklich ankommt
In der Praxis entstehen Konflikte weniger durch unterschiedliche Erwartungen hinsichtlich der beiderseitig akzeptablen Prozentsätze vom jeweiligen Nettoumsatz, sondern sehr viel häufiger durch unklare Vertragsformulierungen. Besonders entscheidend ist eine genaue Definition des Umsatzbegriffs. Vermieter sollten darauf achten, dass Umsatzverlagerungen oder Geschäftsmodelländerungen nicht zu Einnahmeverlusten führen.
Kritische Punkte sind insbesondere: Regelungen bei Sortimentsänderungen, Einbeziehung von Online-, Click-&-Collect- und Multichannel-Umsätzen, Umgang mit Untervermietungen, Definition von Gutscheinen, Rabatten und Retouren sowie die Ausgestaltung der Prüfungsrechte und Nachweispflichten.
Strategische Einordnung
Umsatzmieten sind grundsätzlich kein Krisensignal, sondern eher Ausdruck einer veränderten Marktlogik. In Märkten mit begrenztem Wachstum verschiebt sich die klassische Risikoverteilung von starren Fixkostenstrukturen hin zu flexibleren Beteiligungsmodellen.
Entscheidend ist daher nicht die Frage, ob Umsatzmieten eingesetzt werden sollten, sondern welches Modell zum Standort, zur Nutzung, zur Branche und zur Bonität des Mieters passt. Die zentrale Frage lautet künftig nicht mehr: „Wie hoch ist die Miete?“ sondern: „Welche Mietstruktur trägt langfristig den Standort und das Geschäftsmodell?“
Richtig konzipierte Umsatzmietverträge können unter diesen Rahmenbedingungen stabile Mieteinnahmen, geringere Ausfallrisiken und somit tragfähige Partnerschaften zwischen Vermieter und Mieter ermöglichen, damit die innerstädtischen 1A-Lagen weiterhin 1A bleiben.
Einzelhandelsumsatz 2025: Wachstum mit statistischem Rückenwind
Das Statistische Bundesamt hat seine vorläufigen Zahlen für 2025 nach oben korrigiert, wie die ZEIT berichtete: Preisbereinigt legte der Einzelhandelsumsatz um 2,7 Prozent zu, nominal sogar um 3,8 Prozent - ein deutlich stärkerer Anstieg als im Vorjahr. Besonders dynamisch entwickelte sich erneut der Versand- und Onlinehandel mit einem realen Plus von gut zehn Prozent. Der stationäre Lebensmittelhandel wuchs preisbereinigt um 1,1 Prozent, der Non-Food-Bereich um 3,7 Prozent.
Allerdings basiert ein Teil dieses Wachstums auf einem Sondereffekt: Durch die Umstrukturierung eines großen Onlinehändlers wurden Umsätze erstmals in Deutschland statistisch erfasst, die zuvor nicht enthalten waren. Entsprechend fiel das Plus im ersten Halbjahr mit 3,8 Prozent deutlich kräftiger aus als im zweiten Halbjahr mit 1,7 Prozent.
Für die Bewertung der aktuellen Marktdynamik bedeutet das: Die offiziellen Wachstumsraten wirken stärker, als es die tatsächliche Konsumdynamik im stationären Handel vermuten lässt. Eine differenzierte Betrachtung bleibt daher unerlässlich - gerade mit Blick auf Frequenzentwicklung und nachhaltige Mietzahlungsfähigkeit in den 1A-Lagen.
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