Wenn die Miete plötzlich ausbleibt - Insolvenzen im Einzelhandel (Mai 2025)
Domino Konkret Newsletter vom Mai 2025
Esprit, Peek & Cloppenburg, Paper & Tea, The Body Shop, Depot, Scotch & Soda - die Liste prominenter Einzelhandelsunternehmen, die in der letzten Zeit Insolvenz angemeldet haben, wird immer länger. Und bei einigen bleibt es nicht bei einem einmaligen Verfahren: Marken wie Gerry Weber, Görtz oder Galeria Kaufhof Karstadt haben in den letzten Jahren bereits mehrere Insolvenzen durchlaufen. Was früher ein einmaliges Krisenereignis war, ist heute vielfach Teil eines strategisch wohlkalkulierten Restrukturierungsprozesses - oftmals mit erheblichen Auswirkungen für die Eigentümer einzelhandelsgenutzter Immobilien.
Denn: Das geltende Insolvenzrecht ermöglicht es Unternehmen, sich vergleichsweise schnell und effektiv von unrentablen Verpflichtungen zu trennen. Mieten und Personalkosten können im Rahmen des Insolvenzeröffnungsverfahrens (Zeit zwischen Antragstellung und Eröffnung) für bis zu drei Monate vollständig eingespart werden und ab dem dann folgenden Insolvenzeröffnungsbeschluss lassen sich auch noch längerfristig laufende Mietverhältnisse im Rahmen eines Sonderkündigungsrechtes vom Insolvenzverwalter, oder bei Eigenverwaltung, von der Geschäftsführung, mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende kündigen. Die Vermieter haben in solchen Verfahren wenig Handlungsspielraum - die Entscheidungshoheit über die Fortführung oder Beendigung eines laufenden Vertrages liegt dann allein beim Insolvenzverwalter.
Ein Blick auf die Entwicklung zeigt: Die Zahl der Insolvenzen im stationären Einzelhandel nimmt seit Jahren zu - nicht nur wegen struktureller Marktveränderungen, sondern auch, weil viele Unternehmen, die während der Pandemie nur durch staatliche Unterstützung am Leben gehalten worden sind, nach Auslaufen dieser Hilfen und nach Rücknahme der Aussetzungspflicht zur Insolvenzanmeldung während der Pandemie, nun in einem wirtschaftlich angespannten Umfeld wegbrechen.
Für Vermieter bedeutet dies in vielen Fällen: Erhebliche Einnahmeausfälle, Rechtsunsicherheit und die Gefahr von längeren Leerständen. Besonders kritisch wird es, wenn bei größeren Filialunternehmen, wie zuletzt bei Depot, bundesweit gleich eine dreistellige Zahl von Filialen in ähnlicher Größenordnung zur Disposition steht. Die Folge: Ein tendenzielles Überangebot an Flächen in 1A-Lage, sinkende Marktmieten - und ein zunehmendes Pokerspiel bei der Nachvermietung.
Deshalb ist es wichtiger denn je, bereits bei den allerersten Warnzeichen frühzeitig zu handeln, auch wenn man eigentlich aufgrund eines noch länger laufenden Mietvertrages oft noch handlungsunfähig ist und auch dem langjährigen Mieter eigentlich eine Chance geben will, sich doch noch „aufzurappeln“. Fast alle insolventen Firmen wollen zunächst einen Großteil des Filialnetzes erhalten, da sich ansonsten die Fortführung oder ein Verkauf an einen Investor mangels Masse nicht realisieren lässt.
Viele Vermieter verlassen sich oft auf die Aussagen, dass man das Geschäft in ihrem Haus in jedem Fall weiterführen will und sehen daher zunächst keinen Handlungsbedarf, vor allem auch dann, wenn die Miete nach Anmeldung der Insolvenz weitergezahlt wird. Viele sind völlig überrumpelt, wenn der Insolvenzverwalter später doch noch an sie herantritt und oft gravierende vertragliche Zugeständnisse mit dem Hinweis auf eine ansonsten drohende Sonderkündigung von ihnen fordert. Wieder andere glauben, nach einer neu getroffenen Vereinbarung Ruhe zu haben. Dies ist oft ein Trugschluss: Das Sonderkündigungsrecht des Insolvenzverwalters gilt während der gesamten Dauer des Insolvenzverfahrens. Einige Vermieter mussten schon die Erfahrung machen, dass sie trotz eines neuen Mietvertrages oder einer neuen Vereinbarung nach einigen Monaten letztlich doch die Kündigung erhalten haben.
Vermieter sollten daher nicht erst dann reagieren, wenn das Kündigungsschreiben des Insolvenzverwalters vorliegt. Schon erste Unregelmäßigkeiten im Zahlungsverhalten oder auffällige Veränderungen in der Kommunikation mit dem Mieter sollten als Warnsignal verstanden werden.
Gerade private Eigentümer sind hier besonders betroffen. Oft hängen Altersvorsorge, laufende Finanzierungen und familiäre Sicherheit direkt an den regelmäßigen Mieteinnahmen. Wer plötzlich für Monate einen Mietausfall hat und gleichzeitig mit Bankforderungen oder dem Instandhaltungsaufwand konfrontiert ist, gerät schnell in eine existenzbedrohende Schieflage. Umso wichtiger ist es, Insolvenzen nicht nur als juristisches Thema zu sehen, sondern als handfeste persönlich-wirtschaftliche Herausforderung mit realen Konsequenzen.
DOMINO begleitet Eigentümer seit über 30 Jahren durch alle Phasen der Vermietung - auch und gerade in Krisensituationen wie der Insolvenz eines Mieters. Wir kennen die Abläufe, verstehen die Sprache der Insolvenzverwalter und wissen, wann und wie man den richtigen Zeitpunkt für Alternativen erkennt. Unsere Erfahrung zeigt: Wer frühzeitig einen „Plan B“ in der Hinterhand hat, kann Verluste minimieren - und im besten Fall sogar Chancen nutzen, die andere übersehen.
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Noch keine Trendwende im Einzelhandel
Obwohl der Ifo-Geschäftsklimaindex im April insgesamt minimal gestiegen ist, zeigt sich der Bekleidungs- und Schuhhandel in der Einzelbetrachtung weiter pessimistisch, wie die Textilwirtschaft am 1. Mai berichtete. Laut einer Sonderauswertung sahen die Modehändler ihre Lage um 7,5 Indexpunkte schlechter als im Vormonat - bei den Schuhhändlern fiel die Bewertung der Geschäftslage dagegen mit -2,9 Indexpunkten etwas moderater aus.
Insgesamt bleibt der Ausblick weiterhin gedämpft - die Unsicherheit bei Konsumverhalten und Margen belastet.
Intersport und Decathlon treiben Expansion mit neuen Ladenformaten voran
Intersport setzt auf Expansion: Treiber dieser Entwicklung ist der gesellschaftliche „Longevity“-Trend - das wachsende Bedürfnis nach gesundem, bewegtem Leben. Allein 2025 sollen bis zu 100 neue Intersport-Flächen in ganz Deutschland dazukommen - davon sowohl in eigenen als auch in Partnerläden, wie die WELT am 5. Mai berichtete.
Auch der französische Anbieter Decathlon expandiert gemäß dem Artikel der WELT - die Anzahl der Filialen soll bis 2027 von knapp 90 auf knapp 150 steigen. Zudem kündigte Decathlon eine tiefere Kooperation mit Galeria an. Erste gemeinsame Flächen mit bis zu 3.500 Quadratmetern sind bereits in Planung, unter anderem in Trier, Freiburg und Kassel.
Takko weitet Ladennetz aus
Takko mit CEO Martino Pessina an der Spitze ist auf weiterem Wachstumskurs, wie die Textilwirtschaft vom 1. Mai berichtete.
Bis 2027 sollen 300 neue Geschäfte in den Kernmärkten Deutschland, Österreich und den Niederlanden eröffnen, 90% davon in Deutschland.
Innenstadtansicht
Frühlingsstimmung © Archiv DOMINO