„Drum prüfe, wer sich ewig bindet…“ – Restlaufzeiten von Altmietverträgen als Standorttests für Neuanmietungen (August 2025)
Domino Konkret Newsletter vom August 2025
Die Herausforderungen an den innerstädtischen Einzelhandel haben mittlerweile ein Ausmaß erreicht, das weit über die eigentliche, direkte Beziehung zum Kunden auf Augenhöhe hinaus geht: Die Digitalisierung der Verkaufsprozesse, das Beachten von ökologisch nachhaltigen Lieferketten und die Mitarbeitergewinnung in ganz besonderen Zeiten sind nur einige der wichtigsten Aufgaben, vor denen Filialketten von A (wie Apollo) bis Z (wie Zara) stehen.
Die Anmietung neuer Ladenlokale als Ausdruck eines nicht nachlassenden Expansionsdranges ist da, bis auf wenige Ausnahmen, schon fast die Ausnahme. Warum eigentlich?
Neuanmietungen können durchaus einen Beitrag zur Konsolidierung des Geschäftsbetriebes leisten, auch wenn es dabei nicht immer um Zuwachs gehen muss, sondern lediglich um die Optimierung von Bestandsfilialen.
Vordergründig hat der aktuelle Standort viele Vorteile: Die Kundschaft kennt die genaue Adresse und den Weg dorthin, das Personal ist eingespielt, die Einrichtung des Ladens über Jahre hinweg angepasst und womöglich steuerlich abgeschrieben. Und doch kann Handlungsbedarf bestehen. Wenn etwa Index-Anpassungen im Laufe der Zeit zu einer nunmehr fragwürdigen Miethöhe geführt haben oder wenn ein „Downgrading“ in der Nachbarschaft der Filiale zur Verlagerung von Kundenströmen führen, dann sollte man handeln. Denn die Zeiten für Veränderung sind recht gut.
Veränderung kann dabei vieles sein und zum Beispiel die optimale Größe und den Zuschnitt eines Ladenlokals betreffen, die mittlerweile deutlich verschobene 1A-Lage innerhalb der City oder die Anzahl der Geschäfte in einer (größeren) Stadt. Auch ein Mix aus allen diesen Kriterien ist in der Praxis üblich, wenn etwa mehrere Kleinfilialen durch einen „Flagship-Store“ in weitaus besserer Lage ersetzt werden, um Personalkosten einzusparen und gleichzeitig die Kundenaufmerksamkeit zu erhöhen.
Die Folge dieser derzeit zu beobachtenden Wechsel-Häufung:
Sich überlappende Mietzeitdauern in den Alt- und in den Neuverträgen. Denn die Firmen mieten bei guten Gelegenheiten an - in den meisten Fällen auch, wenn es noch länger laufende Bestandsmietverträge am alten Standort gibt. Immer dann kommt es bei den betroffenen Alt-Vermietern zu Überraschungen „aus heiterem Himmel“, mit denen man nicht gerechnet hatte.
Während die scheidenden Filialunternehmen versuchen, neue Mieter für die Bestandsflächen als Nachmieter vorzustellen oder mit einem Ablöseangebot eine finanzielle Lösung für die noch bestehende Rest-Verpflichtung zu finden, beharren viele Vermieter oft auf ihrem Status Quo mit dem Hinweis auf bald wieder bessere Zeiten. Damit versäumen sie häufig aber die Chance für eine nachhaltige Neuvermietung. Denn weder ein mehrmonatiger Leerstand, noch eine halbherzige Weiternutzung mit deutlich reduzierten Sortimenten oder die Untervermietung an einen oftmals „billigen“ Interimsmieter auf der Fläche bis zum Ende, dienen der Attraktivität des Ladenlokals.
Die Auswirkungen einer Aneinanderreihung von Interimsmietern, die aufgrund von nur kurzen Restlaufzeiten von Bestandsmietverträgen, nichts oder kaum etwas investieren, kann man ja mitunter zur Genüge an der Entwicklung ganzer Straßenzüge ablesen. Eine schleichende Verwahrlosung droht.
Was also tun?
Grundsätzlich und insbesondere bei nur noch kurzen Restlaufzeiten von Bestandsmietverträgen ist es für die Vermieter meist die sinnvollste Lösung, sich mit dem scheidenden Mieter auf eine finanzielle Lösung zu einigen, um mit dem Nachfolge-Mieter einen neuen, langfristigen Mietvertrag abzuschließen - selbst wenn dieser Abschluss dann in den meisten Fällen zu reduzierten Mietkonditionen erfolgt.
Denn: Nur auf der Basis eines längerfristigen Planungshorizonts für seine Investitionen wird ein neuer Mieter die Mietfläche aus- und umbauen und damit letztlich auch die Immobilie aufwerten - für beide Seiten eigentlich die optimale Variante.
Wenn da nicht das Pokern um die Kosten der Restlaufzeit wäre. Denn viele Eigentümer sind trotz Subventions- und Ablöseangebot für die Restlaufzeiten nicht bereit, den Bestandsmieter aus dem manchmal noch einige Jahre laufenden Festmietvertrag zu entlassen und mit einem neuen Mieter schon jetzt einen neuen Mietvertrag zu reduzierten Mietkonditionen auch für die Zeit nach Ablauf des bestehenden Alt-Vertrages zu vereinbaren.
Fast alle Einzelhandelsfirmen sind im aktuellen wirtschaftlichen Umfeld sehr vorsichtig bei der Anmietung neuer Standorte, insbesondere im Hinblick auf Miethöhen und Vertragslaufzeiten. Man ist nicht sicher, ob sich die eigenen Einschätzungen bezüglich der Akzeptanz- und Umsatzerwartungen am neuen Standort auch erfüllen. Die Restlaufzeit eines „Altmieters“ kann daher zur Testphase eines potenziellen neuen Mieters werden, vor allem dann, wenn der „Altmieter“ aus der gleichen Branche kommt und man dessen hochwertigen Ladenbau ohne eigene größere Investitionen zunächst nutzen kann.
Für Nachfolge-Firmen gibt es in diesen Fällen nur die Möglichkeit, die Mietfläche direkt als Untermieter beim scheidenden Mieter anzumieten und gegebenenfalls noch dessen Optionsrechte zu übernehmen. Gleichzeitig vereinbart man mit dem Vermieter ein Vormietrecht über das Ende des Untermietverhältnisses hinaus und baut die Mietflächen erst nach dem eigenen Ladenbaukonzept (CI) aus, wenn der Standort reüssiert und das Vormietrecht greift.
Diese Variante ist sowohl für potenzielle Nachmieter als auch für Vermieter eine weitgehend faire Lösung, die sich aus verschiedenen Gründen (Angebot und Nachfrage passender Flächen, gerechte Risikoverteilung, komplexe Zeitabstimmungen etc.) aber nicht immer ganz so einfach umsetzen lässt.
Hierzu bedarf es weit über den Standard hinausreichende Branchenkenntnisse und ein langjährig erfolgserprobtes Verhandlungsgeschick.
Sind Sie betroffen und erwarten einen kreativen Lösungsvorschlag? Dann helfen wir gerne - nehmen Sie Kontakt mit uns auf!
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