Warum bei der Flächenübergabe heute genauer hingeschaut wird und was Vermieter dabei im Blick haben sollten.
Domino Konkret Newsletter vom Oktober 2026
Gut übergeben ist halb eröffnet. Und eine gute Übergabe beginnt mit klaren Vereinbarungen.
Wie eine Verkaufsfläche an den neuen Mieter übergeben wird, sollte bereits im Mietvertrag feststehen: Was muss zurückgebaut werden? Was darf bleiben? Wer ist während der Mietzeit für Wartung, Reparatur und Ersatz vorhandener Einbauten und technischer Anlagen zuständig?
Bei diesen Regelungen hat sich in den vergangenen Jahren einiges verändert. Die Folgen spüren Vermieter mitunter erst deutlich später – etwa wenn eine Klimaanlage ausfällt oder der Mieter wieder auszieht.
Lange war das Vorgehen eindeutig: Viele Filialunternehmen verlangten eine vollständig zurückgebaute Verkaufsfläche. Bodenbeläge, abgehängte Decken, Beleuchtung und die Elektrik bis zur Unterverteilung mussten entfernt werden, ebenso mieterseitig eingebaute Türluftschleier sowie Klima- und Lüftungsanlagen. Übergeben wurde ein sogenannter „veredelter Rohbau“. Der neue Mieter richtete die Fläche anschließend auf eigene Kosten ein und installierte seine Klima- und Lüftungstechnik, teilweise auch eine neue Schaufensterfront.
Einige Unternehmen arbeiten bis heute so. Sie setzen auf einen vollständigen Neuausbau und erwarten entsprechend eine entkernte Mietfläche.
Die Mehrheit der Expansionsabteilungen muss bei Neuanmietungen inzwischen jedoch deutlich genauer auf die Ausbaukosten achten. Deshalb prüft häufig schon vor Vertragsabschluss ein Bauleiter, welche vorhandenen Einbauten innerhalb der Verkaufsfläche weiter genutzt werden können. Das Ergebnis fließt dann direkt in die Übergabevereinbarungen ein.
Nach unserer Beobachtung können mittlerweile in vielen unserer Vermietungsfälle zumindest die vorhandenen abgehängten Decken sowie die Klima- und Lüftungstechnik in den Flächen verbleiben. Bodenbeläge und Beleuchtung müssen dagegen fast immer vollständig entfernt werden.
Einige Textileinzelhändler gehen bei ihren Einsparbemühungen für den Ausbau sogar noch weiter: Sie suchen gezielt gut ausgestattete Flächen von Vormietern derselben Branche und nutzen nahezu die gesamte Ausstattung weiter – vom Boden über Beleuchtung und Klimatechnik bis teilweise zu den Regalen. So lassen sich die Investitionskosten erheblich senken.
Rückbau klug regeln – Zwischenvermietung ermöglichen
Auch in 1A-Lagen werden Verkaufsflächen mitunter kurzfristig frei, während die Nachvermietung länger dauert als früher. Eine Zwischenvermietung kann helfen, Leerstände zu überbrücken. Dafür muss die Fläche allerdings nutzbar bleiben: Ein Interimsmieter, der nur für wenige Monate einzieht, bringt Möbel und Ware mit, baut aber keinen vollständigen Laden aus. Bodenbelag, Decke, Beleuchtung und funktionierende Klimatechnik werden meist vorausgesetzt - eine entkernte Baustelle hilft dabei wenig.
Für Vermieter entsteht dadurch ein Zielkonflikt. Viele Bestandsmietverträge verpflichten den bisherigen Mieter, die Fläche zum Vertragsende auf den „veredelten Rohbau“ zurückzubauen. Besteht der Vermieter darauf, lässt sich die entkernte Fläche kaum zwischenvermieten. Verzichtet er auf den Rückbau, können die Kosten später bei ihm liegen – etwa wenn der nächste langfristige Mieter eine leere Fläche verlangt.
Für dieses Dilemma gibt es Lösungen, die wir bei unseren Vermietungen regelmäßig verhandeln. Mit dem Vormieter lässt sich vereinbaren, dass er den Rückbau erst durchführt, wenn dieser tatsächlich erforderlich wird. Alternativ kann eine einmalige Ablösezahlung die Rückbaupflicht ersetzen. Für viele Filialunternehmen ist das eine praktikable Lösung: Sie ersparen sich, eigene Bauteams quer durch die Republik zu schicken.
Mietfreie Ausbauzeit von Anfang an einkalkulieren
Mit der Schlüsselübergabe beginnt heute häufig noch nicht die Mietzahlung. Viele Handelsunternehmen vereinbaren zunächst eine mietfreie Zeit – mit dem nachvollziehbaren Argument, dass sie während des Ausbaus noch keinen Umsatz erzielen. Vermieter sollten diese Phase von Anfang an einkalkulieren.
Das Übergabeprotokoll als Absicherung
Der Mietvertrag legt fest, wie die Fläche übergeben werden soll. Das Übergabeprotokoll dokumentiert, in welchem Zustand sie tatsächlich übergeben wurde. Es sollte deshalb im Vertrag ausdrücklich vorgesehen, bei der Übergabe von beiden Parteien unterzeichnet und später in einem Nachtrag zum Mietvertrag festgehalten werden. Fotos, eine Aufstellung der verbleibenden Einbauten und Angaben zu erkennbaren Mängeln erleichtern später den Nachweis.
Weichen die Parteien bei der Übergabe von den vertraglichen Vereinbarungen ab, sollten sie diese Änderungen zusätzlich eindeutig festhalten. Das gilt insbesondere für die Zuständigkeit für Wartung, Reparatur und Ersatz übernommener Anlagen.
Klare Vereinbarungen vermeiden spätere Konflikte
Was zwischen Mietvertrag und Ladeneröffnung geschieht, wird bereits bei den Vertragsverhandlungen entschieden. Wer die Übergabemodalitäten klar im Vertrag regelt und die Übergabe sorgfältig dokumentiert, verringert das Risiko unliebsamer Überraschungen – bei der Umsetzung ebenso wie beim späteren Auszug.
Alles muss raus? Nicht mehr unbedingt. Aber alles sollte geregelt sein.
Sie planen eine Neuvermietung oder ein Mieter hat seinen Auszug angekündigt? Sprechen Sie uns gern frühzeitig an. Für Vermieter ist unsere Tätigkeit unverbindlich und kostenfrei.
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Zwischennutzung: Wöhrl zieht in ehemaligen Kaufhof in Heidelberg
Ein aktuelles Beispiel für die Bedeutung von Zwischennutzungen bietet Heidelberg. Der Modefilialist Wöhrl plant, im November 2026 rund 3.000 m² im Erdgeschoss des ehemaligen Galeria-Kaufhof-Gebäudes am Bismarckplatz zu beziehen. Unter dem Namen „WOW - Wöhrl Outlet Welt“ soll dort ein temporäres Mode-Outlet entstehen.
Der Mietvertrag läuft zunächst bis mindestens Ende Januar 2028; eine Verlängerung ist möglich. Eigentümer der Immobilie ist Actris Immobilien. Während die langfristige Neuentwicklung des Gebäudes vorbereitet wird, ermöglicht die Zwischenvermietung eine Nutzung der leerstehenden Fläche und kann zusätzliche Frequenz am Standort schaffen.
Quelle: Pressemitteilung von Actris Immobilien und Wöhrl, 23. September 2026.
Innenstädte gefragt – Kauflaune verhalten
Die deutschen Innenstädte gewinnen wieder an Attraktivität. Laut aktueller Deutschlandstudie Innenstadt 2026/27 wollen 83,3 % der Befragten ihre Innenstadt künftig mindestens genauso häufig besuchen wie bisher – der beste Wert seit sechs Jahren.
Doch mehr Besucher bedeuten nicht automatisch mehr Umsatz. Das HDE-Konsumbarometer vom Oktober 2026 zeigt eine weiterhin schwache Verbraucherstimmung. Wirtschaftliche Unsicherheit und hohe Lebenshaltungskosten bremsen die Kaufbereitschaft.
Die positive Nachricht: Die Innenstadt bleibt gefragt. Entscheidend wird sein, mit attraktiven Handelskonzepten und einem vielfältigen Branchenmix aus Besuchern wieder mehr Käufer zu machen.
Quellen: CIMA Deutschlandstudie Innenstadt 2026/27, September 2026; HDE-Konsumbarometer, Oktober 2026.
Innenstadtansicht
Allgäuer Eigenart mit Augenzwinkern: Die "verdruckten Allgäuer" in Wangen im Allgäu © Archiv DOMINO
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