Warum „Schrot auf Spatzen“ in den 1A-Lagen selten zum Ziel führt (Juni 2026)
Vom Vermietermarkt zum Mietermarkt - eine Entwicklung, die vieles verändert hat
Domino Konkret Newsletter vom Juni 2026
Jahrzehntelang galt in den 1A-Lagen der Innenstädte ein einfaches Prinzip: Verknappung erzeugt Wertschätzung. Wer eine hochwertige Verkaufsfläche anzubieten hatte, konnte sich seinen Mieter aussuchen. Die Nachfrage überstieg das Angebot, Mietangebote gingen gezielt und diskret nur an bonitätsstarke Filialunternehmen - und wer zuerst den richtigen Kontakt hatte, war der Gewinner.
Diese Zeiten sind vorbei.
Internet, Shoppingcenter, verändertes Konsumverhalten, Corona, Insolvenzen und neue Wettbewerber, die auch etablierte Filialketten unter Druck setzen - all das hat dazu geführt, dass in fast allen Städten bundesweit das Angebot an verfügbaren Handelsflächen heute größer ist als die Nachfrage. Oft zeigt sich dies nicht in Form eines offensichtlichen Leerstands, die Vermietungsprozesse dauern jedoch deutlich länger als früher - insbesondere in Klein- und Mittelstädten.
Die falsche Reaktion: Breiter streuen
Viele Eigentümer reagieren auf diese längeren Prozesse, indem sie ihre Flächen über Internetportale oder Plakatierungen breit anbieten. Das ist verständlich - aber es führt selten zur schnelleren Ansiedlung namhafter Unternehmen. Im Gegenteil: Eine unpassende Neuvermietung kann die Kundenstruktur im direkten Umfeld verändern und damit auch die Fläche des Nachbarn unter Druck setzen.
Die entscheidende Frage lautet nicht: Wie viele Interessenten melden sich?
Die entscheidende Frage lautet: Welcher Interessent passt langfristig zu diesem Standort - und wie bekommt man ihn?
Warum Standortverlagerungen und Neuvermietungen so komplex sind
Die meisten Anmietungen erfolgen heute im Zusammenhang mit Standortverlagerungen. Das ist kein einfacher Vorgang. Lage, Wettbewerbsumfeld, Raumzuschnitt, Bausubstanz - all das muss passen. Und dann beginnen die eigentlichen Herausforderungen: Mietbeginn, Übergangslösungen, Vertragsmodalitäten, Bauleistungen des Vermieters und - ganz entscheidend - die Frage der Doppelmiete bei sich überschneidenden Mietzeiten.
Anders als früher sind doppelte Mietzahlungen über einen längeren Zeitraum in den meisten Unternehmen heute intern nicht mehr durchsetzbar. Das bedeutet: Bevor ein neuer Vertrag unterschrieben werden kann, muss parallel eine wirtschaftlich tragfähige Lösung für den laufenden Altvertrag gefunden werden. Das erfordert Erfahrung, Marktkenntnis und Kontakte auf beiden Seiten.
Ein Beispiel aus unserer aktuellen Praxis
Ein namhafter Einzelhändler suchte mit spätestem Mietbeginn Herbst 2026 eine neue Verkaufsfläche - entweder in der 1A-Lage von Hannover oder alternativ in Bremen.
Auf unsere gezielte Suchanfrage meldete sich ein Hannoveraner Eigentümer mit einer Fläche, die räumlich und finanziell ideal gepasst hätte. Allerdings wäre diese frühestens zum 1. Februar 2028 verfügbar gewesen - vorausgesetzt, der Bestandsmieter hätte seine Verlängerungsoption nicht ausgeübt. Für unseren Mietinteressenten war dieser Zeitrahmen jedoch völlig inakzeptabel. Der Vermieter wiederum wollte unter keinen Umständen frühzeitig auf seinen Bestandsmieter zugehen; er wollte keine schlafenden Hunde wecken, ohne zuvor Planungssicherheit zu haben. Damit schien das Projekt zunächst erledigt und der Einzelhändler verhandelte nun andere Flächen, die in seinen zeitlichen Rahmen passten. Dennoch hielten wir den Kontakt zu beiden Parteien aufrecht und suchten nach einer Möglichkeit, die unterschiedlichen Interessen miteinander zu vereinbaren.
Unsere Lösung: Im April verhandelten wir zwischen Eigentümer und Mietinteressent einen Mietvertrag mit Mietbeginn 1. Oktober 2026. Dieser sollte jedoch nur wirksam werden, wenn der bestehende Mietvertrag bis spätestens 30. Juni 2026 einvernehmlich aufgehoben würde.
Nachdem der bedingte Vertrag unterzeichnet war, nahmen wir in enger Abstimmung mit dem Eigentümer Kontakt zum Bestandsmieter auf. Im Rahmen einer für ihn attraktiven Lösung stimmte dieser im Mai 2026 der vorzeitigen Aufhebung seines Mietvertrages zu. Der neue Vertrag wurde daraufhin zum 1. Oktober 2026 wirksam.
Was dieses Beispiel zeigt
Dieser Fall zeigt exemplarisch, dass solche Konstellationen heute keine Ausnahme mehr sind.
Eine breite, unspezifische Vermarktung nach dem Prinzip “Schrot auf Spatzen” führt in solchen Situationen selten zum Erfolg. Gefragt sind vielmehr fundierte Marktkenntnisse, belastbare Kontakte zu den Expansionsverantwortlichen relevanter Unternehmen sowie das nötige Fingerspitzengefühl und die Praxiserfahrung, um die Interessen aller Beteiligten erfolgreich zusammenzuführen.
Fazit
Die Anforderungen an erfolgreiche Vermietungen in den 1A-Lagen sind gestiegen. Wer heute nachhaltig vermieten will, braucht keinen breiten Verteiler, sondern den richtigen Gesprächspartner und die passende Strategie zur richtigen Zeit.
Stehen Sie vor einer vergleichbaren Vermietungssituation oder planen aktuell eine Neuvermietung? Sprechen Sie uns gerne an.
Strukturwandel im Einzelhandel beschleunigt sich
Eine aktuelle Analyse von Creditreform und dem Handelsblatt Research Institute zeigt, dass die Insolvenzen im Einzelhandel 2025 mit rund 2.440 Fällen ein 10-Jahres-Hoch erreicht haben. Parallel ist die Zahl der Einzelhandelsbetriebe zwischen 2010 und 2025 um rund 16 Prozent gesunken - besonders stark betroffen sind kleine, inhabergeführte Geschäfte.
Woolworth zwischen Expansion und Flächenproduktivität
Woolworth überschritt im Geschäftsjahr 2024/25 erstmals die Umsatzmarke von einer Milliarde Euro und baute sein Filialnetz weiter deutlich aus.
Gleichzeitig zeigen die Zahlen aber auch, dass Wachstum nicht automatisch mit höherer Standortproduktivität gleichzusetzen ist. Auf vergleichbarer Fläche gingen die Umsätze im deutschen Kerngeschäft um 1,4 Prozent zurück. Das Plus entstand also vor allem durch neue Standorte.
Dies zeigt, dass künftig weniger die reine Zahl neuer Filialen entscheidend sein wird, sondern die Frage, welche Standorte dauerhaft Frequenz, Umsatz und Ertrag sichern.
Innenstadtansicht
Schaufensterpuppen in Fürth © Archiv DOMINO