Von nun an geht's ans Eingemachte (Juli 2026)
Wenn Märkte schwieriger werden, gewinnen Vertragsdetails an Bedeutung.
Domino Konkret Newsletter vom Juli 2026
Die besten Mietverträge sind diejenigen, die über viele Jahre hinweg ungelesen in der Schublade liegen können. Und wenn man sie doch einmal hervorholt, dann idealerweise nur, weil eine konkrete Regelung nachgeschlagen werden muss – und beide Vertragsparteien dort genau das finden, was seinerzeit vereinbart wurde.
In unserer täglichen Vermietungspraxis beobachten wir derzeit eine Entwicklung, die sowohl Vermieter als auch Mieter kennen sollten: Aufgrund des wirtschaftlichen Drucks im Einzelhandel werden mittlerweile auch langjährig bestehende Mietverträge, Nachträge und Ergänzungen häufig auf formale Unstimmigkeiten und deren rechtliche Auswirkungen geprüft.
Solche Unstimmigkeiten finden sich meist gar nicht im ursprünglichen Mietvertrag. Es sind vielmehr die vielen kleinen Anpassungen, die sich während einer langen Vertragslaufzeit ganz selbstverständlich ergeben – und deren Bedeutung oft erst Jahre später sichtbar wird.
Eine zusätzliche Lagerfläche wurde übernommen. Der Übergabetermin verschob sich. Die Miethöhe wurde angepasst. Ein Umbau wurde vereinbart. Vieles wurde telefonisch besprochen, anschließend per E-Mail bestätigt und später vielleicht gar nicht oder nur teilweise in einem Nachtrag festgehalten.
So lange beide Seiten zufrieden sind, spielt das meist keine Rolle. Verändern sich jedoch die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, geraten genau diese Vereinbarungen in den Fokus. Dann stellt sich häufig nicht mehr die Frage, ob etwas vereinbart wurde, sondern was tatsächlich vereinbart wurde – und ob sich dies heute noch eindeutig nachvollziehen lässt.
Hinzu kommt eine gesetzliche Neuregelung, die viele Vermieter und Mieter bislang eher am Rande wahrgenommen haben. Für gewerbliche Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr gilt seit Anfang 2026 grundsätzlich die gesetzliche Textform anstelle der früheren gesetzlichen Schriftform (auch für bereits bestehende gewerbliche Altverträge). Damit fällt zwar die strengere Unterschriftspflicht weg und digitale Kommunikation (E-Mail, PDF, elektronische Signatur) kann jetzt ausreichen, allerdings muss der Vertragsinhalt weiterhin vollständig und dauerhaft dokumentiert sein und es muss erkennbar sein, von wem die jeweilige Erklärung stammt. Am sichersten ist es auch weiterhin, die bisherige Form der Vertragsdokumentation beizubehalten – lediglich ohne eigene Unterschrift, stattdessen beispielsweise per E-Mail oder mit einer elektronischen Signatur, sofern der Absender eindeutig erkennbar ist und die Erklärung dauerhaft dokumentiert werden kann.
Bei Verstoß gegen die Textform bleibt im Grundsatz auch die Rechtsfolge dieselbe wie bisher bei der Schriftform – nur eben bezogen auf Textform statt auf Schriftform: Wird sie nicht eingehalten, ist der Mietvertrag deshalb nicht automatisch unwirksam. Allerdings kann die vereinbarte langfristige Vertragsbindung entfallen. Der Mietvertrag gilt dann grundsätzlich als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen ordentlich gekündigt werden.
Eine lückenlose Vertragsdokumentation schafft für Vermieter und Mieter Rechtssicherheit und vermeidet spätere Diskussionen darüber, ob und mit welchem Inhalt überhaupt bereits eine verbindliche Vereinbarung zustande gekommen ist.
Auffällig ist außerdem, dass viele Gewerbemietverträge – auch heute noch – individuelle Schriftformklauseln oder andere vertragliche Formerfordernisse enthalten. Welche Bedeutung diese im Einzelfall haben, hängt vom Wortlaut und von der konkreten Vertragsgestaltung ab. Bei Vertragsänderungen sollte deshalb neben der gesetzlichen Regelung stets auch der bestehende Mietvertrag geprüft werden.
Je schwieriger Märkte werden, desto wichtiger wird, dass sämtliche Vereinbarungen vollständig und nachvollziehbar dokumentiert sind. Nicht, weil Eigentümer oder Mieter kritischer geworden wären, sondern weil wirtschaftlicher Druck dazu führt, dass bestehende Verträge und ihre Anpassungen heute intensiver hinterfragt werden als früher.
Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen lassen sich häufig nicht beeinflussen. Die Qualität der eigenen Vertragsunterlagen dagegen schon.
Bei langfristigen Mietverhältnissen sollte deshalb jederzeit nachvollziehbar sein, wer Vertragspartner ist, welche Mietfläche betroffen ist, welche Miethöhe vereinbart wurde, wann das Mietverhältnis beginnt und endet und welche wesentlichen Neuregelungen im Laufe der Jahre erfolgt sind.
Gute Mietverhältnisse scheitern selten am ursprünglichen Vertrag. Entscheidend ist vielmehr, wie sorgfältig die vielen kleinen vertraglichen Anpassungen dokumentiert werden, die im Laufe der Jahre ganz selbstverständlich entstehen.
Eine sorgfältige Vertragsdokumentation ist deshalb heute weit mehr als eine Formalität – sie ist eine Investition in Klarheit und langfristig stabile Mietverhältnisse.
Sie haben Fragen zu einem konkreten Mietverhältnis oder möchten Ihre Vertragsunterlagen einmal durchsehen lassen? Sprechen Sie uns gerne an.
Haftungsausschluss: Die Inhalte dieses Newsletters dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen weder eine Rechts-, Steuer- oder Unternehmensberatung noch eine Empfehlung für den Einzelfall dar. Trotz sorgfältiger Erstellung übernehmen wir keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der enthaltenen Informationen. Für die rechtliche Beurteilung eines konkreten Sachverhalts sollte fachkundiger Rat eingeholt werden.
Handelsinsolvenzen: Regionale Unterschiede werden deutlicher
Die Insolvenzzahlen im deutschen Handel bleiben auch im ersten Halbjahr 2026 auf einem hohen Niveau. Bundesweit wurden 1.716 Firmeninsolvenzen im Handel registriert. In absoluten Zahlen verzeichnete Nordrhein-Westfalen mit 488 Insolvenzfällen den höchsten Wert, gefolgt von Hessen (203), Bayern (202), Baden-Württemberg (177) und Niedersachsen (166).
Interessant ist jedoch der Blick auf die Einwohnerzahl. Hier zeigt sich ein anderes Bild: Hessen weist mit 3,23 Insolvenzen je 100.000 Einwohner bundesweit die höchste Betroffenheit auf, gefolgt von Berlin (3,04) und Hamburg (3,01). Deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegen dagegen Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern.
Für Eigentümer von Einzelhandelsimmobilien bedeutet dies allerdings nicht zwangsläufig, dass sich die Vermietungssituation in diesen Bundesländern entsprechend unterschiedlich entwickelt. Nach unseren Erfahrungen entscheiden vielmehr Standortqualität, Mikrolage, Branchenmix und die jeweilige Stadtentwicklung über die Vermietbarkeit einer Fläche. Selbst innerhalb eines Bundeslandes können sich die Rahmenbedingungen einzelner Innenstädte erheblich unterscheiden.
Quelle: Insolvenz-Radar, Auswertung der Firmeninsolvenzen im Handel, 01.01.–30.06.2026; Bevölkerungsdaten: Statistisches Bundesamt (Destatis).
Einzelhandelskaufkraft in Europa: Deutschland unter Durchschnitt
Die aktuelle Studie „NIQ Einzelhandelskaufkraft Europa 2025“ zeigt, dass Deutschland trotz seines großen Einzelhandelsmarktes bei der Kaufkraft pro Einwohner nur auf Platz 15 von 25 europäischen Ländern liegt. Mit 6.226 € Einzelhandelskaufkraft je Einwohner liegt Deutschland rund 7 % unter dem europäischen Durchschnitt von 6.714 €. Spitzenreiter sind Luxemburg (12.518 €), die Schweiz (12.080 €) und Dänemark (9.452 €).
Besonders interessant für die Standortbewertung: Die Studie weist darauf hin, dass sich die Einzelhandelskaufkraft innerhalb der Länder erheblich unterscheidet. Vor allem Metropolregionen und Innenstädte verfügen häufig über eine deutlich höhere Kaufkraft als ihr jeweiliges Umland. Nationale Durchschnittswerte reichen daher für Standortentscheidungen allein nicht aus.
Innenstadtansicht
Brunnen am Ludwigsplatz in Nürnberg © Archiv DOMINO
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