Eigentlich würde alles passen... (August 2026)
Warum der Weg zum neuen Mietvertrag manchmal komplexer ist als gedacht.
Domino Konkret Newsletter vom August 2026
Die aktuellen Entwicklungen zeigen deutlich, wie stark der Vermietungsmarkt in Bewegung ist. Insolvenzen, Restrukturierungen und die Bereinigung von Filialnetzen führen dazu, dass selbst in etablierten 1A-Lagen Mietverhältnisse auf den Prüfstand kommen, die lange als gesetzt galten. Für Vermieter ist das zunächst alles andere als eine erfreuliche Entwicklung.
Dadurch ergeben sich neue Konstellationen: Auf der einen Seite stehen Mietflächen zur Disposition, die über Jahre nicht verfügbar waren. Und auf der anderen Seite gibt es Filialunternehmen, die ihre bestehenden Standorte verändern wollen – weil die eigene Fläche zu klein, zu groß oder zu teuer geworden ist, der Zuschnitt nicht mehr passt oder die notwendigen Umbauten wirtschaftlich keinen Sinn mehr ergeben.
Dabei geht es keineswegs immer um einen „besseren“ Standort, sondern Handlungsbedarf entsteht vielmehr deshalb, weil die Fläche an die aktuellen Anforderungen des Unternehmens angepasst werden muss.
Grundsätzlich eine gute Ausgangssituation: Der eine möchte oder muss eine Fläche abgeben, der andere sucht genau eine solche.
Eigentlich würde also alles passen. Wären da nicht die bestehenden Mietverträge.
Ein typischer Fall sieht heute beispielsweise so aus: Ein namhafter Filialist möchte eine Fläche aufgeben, hat dort aber noch eine feste Vertragslaufzeit von einigen Jahren. Gleichzeitig gibt es einen anderen Händler, für den genau diese Fläche hinsichtlich Größe, Lage und Zuschnitt interessant wäre. Nur: Häufig hat auch dieser Händler an seinem aktuellen Standort noch einen länger laufenden Mietvertrag.
Aus einer vermeintlich einfachen Neuvermietung wird so plötzlich eine komplexe “Kettenaufgabe”.
Erschwerend kommt hinzu, dass viele Bestandsverträge noch aus einer anderen Marktphase stammen. Der bisherige Mieter zahlt häufig eine Miete, die bei einer Neuvermietung meist nicht mehr erzielbar ist. Aus Sicht des Eigentümers ist es deshalb zunächst vollkommen nachvollziehbar, einen bonitätsstarken Mieter nicht vorzeitig aus seinem Vertrag entlassen zu wollen.
Der Bestandsmieter wiederum möchte eine für ihn nicht mehr passende Fläche nicht noch jahrelang weiterbetreiben und gleichzeitig die Gelegenheit für einen Standortwechsel verpassen.
Natürlich kann eine Untervermietung die Lösung sein, sofern der Mietvertrag das zulässt. Kurzfristig mag es einem Vermieter vielleicht auch gleichgültig sein, wer die Fläche während der verbleibenden Vertragsrestlaufzeit nutzt, solange die vereinbarte Miete von einem bonitätsstarken Unternehmen weiterhin gezahlt wird.
Aus unserer Erfahrung lohnt sich allerdings gerade für Eigentümer der Immobilien ein Blick über die verbleibenden zwei oder drei Jahre Vertragsrestlaufzeit hinaus.
Für kurze Zeiträume kommen in der Regel nur preisorientierte Outlet-, Restposten- oder andere Übergangskonzepte infrage, die ohne große eigene Investitionen diese Flächen nutzen. Die Alternative dazu wäre Leerstand.
Ein einzelner dieser Interimsmieter oder ein einzelner Leerstand verändert noch keine 1A-Lage. Häufen sich dort jedoch solche Nutzungen in näherer Umgebung, kann sich mit der Zeit auch der Handelsbesatz verändern – und damit auch das Publikum und die Wahrnehmung des Standortes.
Wir kennen Innenstädte, in denen genau diese Entwicklung zu beobachten ist. Wenn die ursprünglichen Mietverträge einige Jahre später tatsächlich auslaufen und die Eigentümer nach Leerstandsphasen wieder langfristige, attraktive Einzelhändler gewinnen wollen, ist dies mitunter äußerst schwierig. Nicht weil die einzelne Immobilie plötzlich unattraktiver wäre, sondern weil sich das Umfeld inzwischen insgesamt verändert hat.
Was kurzfristig wirtschaftlich zunächst bequem erscheint, kann also mittel- bis langfristig die spätere Neuvermietung deutlich erschweren. Deshalb kann es für Vermieter durchaus sinnvoll sein, bereits heute über langfristige Lösungen mit einem geeigneten Nachfolger nachzudenken.
Liegt die bisherige Vertragsmiete über der aktuell zu erzielenden Miete, kann beispielsweise mit dem ausscheidenden Mieter über die Mietdifferenz bis zum Ende seiner verbleibenden Laufzeit gesprochen werden. Auch Rückbauverpflichtungen, Investitionen oder andere wirtschaftliche Beiträge können Bestandteil einer Gesamtlösung sein.
So erhält der Eigentümer frühzeitig einen neuen langfristigen Mietvertrag, der bisherige Mieter kann seinen Standort geordnet aufgeben und der neue Nutzer erhält die gewünschte Fläche.
Schwieriger wird es, wenn auch der potenziell neue Mieter noch an seinen bisherigen Mietvertrag gebunden ist. Dann muss möglicherweise parallel für dessen Fläche ebenso ein Nachmieter gefunden oder auch dort mit dem Vermieter eine vorzeitige Lösung vereinbart werden.
Denn die wenigsten Einzelhandelsunternehmen können heute noch über mehrere Jahre parallel zwei vollständige Standortmieten bezahlen.
Aus einer einzelnen anstehenden Flächenvermittlung kann so schnell eine komplexe Kette von Verhandlungen mit mehreren Mietern und Eigentümern werden.
Gerade jetzt begegnen uns solche Konstellationen häufiger. Aktuelle Insolvenzen und Restrukturierungen – beispielsweise bei DEPOT, Mäc-Geiz oder zuletzt im Umfeld von Adenauer und LEOS Jeans/HOSEN-LEONHARDT – bringen zusätzliche Bewegung in den Markt. Gleichzeitig trennen sich auch wirtschaftlich gesunde Filialunternehmen von Standorten, die mittlerweile nicht mehr in ihr Portfolio passen.
Das bedeutet keineswegs, dass jede Fläche eines betroffenen Unternehmens tatsächlich frei wird. Für expansions- oder wechselwillige Filialisten entstehen dadurch jedoch Möglichkeiten, die es so in manchen 1A-Lagen über Jahre nicht gegeben hat. Für Vermieter stellt sich indes die Frage, wie sie mit dieser neuen Situation umgehen und wie sie die langfristige Qualität ihrer Immobilie sichern.
Dabei lohnt sich ein Blick über den bestehenden Mietvertrag und die aktuell gesicherte Miete hinaus.
Die höchste Bestandsmiete ist nicht zwangsläufig die wirtschaftlich beste Lösung, wenn die Alternative für die nächsten Jahre lediglich eine Übergangsnutzung (oder ein Leerstand) ist und anschließend eine schwierigere Neuvermietung oder gar eine Veränderung des Handelsumfelds droht. Ein langfristig passender neuer Nutzer kann für die Immobilie – und unter Umständen für das gesamte Lageumfeld – die nachhaltigere Lösung sein.
Entscheidend ist deshalb häufig nicht nur, den richtigen Mieter für die richtige Fläche zu finden. Entscheidend ist, die Interessen aller Beteiligten so zusammenzuführen, dass ein Wechsel überhaupt möglich wird.
Dafür braucht es Kenntnis des Marktes, der aktuellen Mietniveaus und der Expansionsstrategien der Unternehmen – und bei den Verhandlungen mit den beteiligten Eigentümern und Mietern manchmal auch einiges an Fingerspitzengefühl.
Denn eigentlich würde alles passen. Man muss nur manchmal deutlich mehr im Blick haben als die eigentliche Fläche, die alles„ins Rollen” gebracht hat.
Sie beschäftigen sich mit einer Standortverlagerung, einer vorzeitigen Flächenabgabe oder möchten wissen, welche Möglichkeiten sich derzeit für Ihre Einzelhandelsimmobilie ergeben? Sprechen Sie uns gerne an.
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