Rückblick 2025 – Was Vermieter in Bestlagen bewegt hat (Dezember 2025)
Domino Konkret Newsletter vom Dezember 2025
Was haben die vergangenen 12 Monate für Eigentümer einzelhandelsgenutzter Immobilien in 1A-Lagen bedeutet? Vor allem eines: eine stetige Notwendigkeit zur aktiven Auseinandersetzung mit Rahmenbedingungen, die sich nicht mehr von allein erklären lassen. Der Markt ist differenzierter geworden, die Anforderungen an Flächen und Verträge sind komplexer - und das Verhalten vieler Mieter wird deutlich volatiler.
Leerstände, Sonderkündigungen, Verlagerungen, Anpassungen bei Flächenzuschnitten - all das kam 2025 nicht überraschend, aber mit einer neuen Taktfrequenz. Viele Handelsunternehmen agieren heute situativer, prüfen häufiger und trennen sich schneller von Flächen, die nicht mehr optimal in ihr Raster passen. Die Vertragslaufzeiten werden kürzer, der Vorlauf für Neuverhandlungen ebenso. Wer bislang als Eigentümer auf die gewohnte Planungssicherheit gesetzt hat, wurde in diesem Jahr vielerorts eines Besseren belehrt.
Gleichzeitig zeigt sich: Wer vorbereitet ist, kann schneller und zielgerichteter reagieren. Sei es bei anstehenden Generationenwechseln, Nutzungsänderungen oder Optionsfristen - in vielen Fällen entscheidet heute nicht mehr die Lage allein, sondern die Fähigkeit, rechtzeitig neue Entwicklungen und Anforderungen vorausschauend mit einzuplanen.
Dabei haben sich einige strukturelle Verschiebungen besonders deutlich gezeigt. Gastronomie ist heute für viele Lagen ein wichtiger Frequenzbringer - aber sie bringt auch neue Zielkonflikte mit sich. Sichtachsen, Erreichbarkeit, Lieferzonen und Stadtmobiliar sind längst kein reines Thema der öffentlichen Stadtverwaltung mehr, sondern direkte Faktoren für die privatwirtschaftliche Nutzbarkeit einer Fläche. Wer hier passiv bleibt, verliert schnell an Sichtbarkeit - und damit an Relevanz für mögliches Mieterinteresse.
Zudem hat sich das Verhältnis zwischen stationärem Einzelhandel und Online weiterentwickelt - nicht im Sinne von Verdrängung, sondern aufgrund neuer Dynamiken. Klassische Verkaufsflächen bleiben gefragt - aber nur, wenn sie mehr bieten als nur die simple Regalfläche. Beratung, Erlebnis und Sichtbarkeit wurden zu Schlüsselbegriffen, genau wie Flexibilität in der Nutzung: Wer seine Immobilie baulich so vorbereitet hat, dass sich auch neue Konzepte oder temporäre Lösungen schnell umsetzen lassen, war in diesem Jahr deutlich im Vorteil. In vielen Städten entstanden 2025 ganz neue Nutzungsmuster - mit hybriden Konzepten, neuen Markenräumen und einer klareren Abgrenzung zwischen Versorgung und Erlebnis.
Auch bei der Vermietung haben sich die Denkmuster vielfach verändert. Es geht nicht mehr nur um den besten Mietzins, sondern um für beide Parteien realistische und möglichst nachhaltige Gesamtlösungen. Optionen wurden von Mieterseite seltener gezogen, Testphasen häufiger genutzt. Einige Eigentümer konnten bei geplanten Mieterwechseln mit strukturierten Ausstiegsklauseln Leerstand vermeiden - andere verloren durch Zögern wertvolle Monate. Wer Vergleichswerte kennt, Vertragsstrukturen versteht und auch mit Zwischenlösungen arbeiten kann, war klar im Vorteil. Gleichzeitig wurde deutlich: Ein zu langes Festhalten an vergangenen Mieterstrukturen verhindert oft die Entwicklung, die eine Lage heute braucht.
Ein zusätzlicher Aspekt, der 2025 stärker in den Fokus rückte: die Bedeutung des öffentlichen Raums vor der Tür. Außengastronomie, Möblierungen, Straßenfeste - vieles davon sinnvoll gedacht - hat in der Praxis aber auch zu Konflikten geführt. Sichtbeziehungen, Barrierefreiheit, Wegführung - all das beeinflusst ganz unmittelbar, ob und wie gut eine Fläche funktioniert. Eigentümer, die diese Aspekte mitdenken und auch gegenüber der Kommune vertreten, können die Performance ihrer Immobilien nachhaltig verbessern.
2025 war kein Jahr für Selbstläufer. Aber es war ein Jahr, in dem viele Eigentümer erfahren haben, dass flexibles Management, gute Beratung und aktuelle Marktkenntnis nach wie vor den Unterschied ausmachen.
Wer Gespräche rechtzeitig beginnt, Entscheidungsprozesse kennt und auch mit ungewöhnlichen Konstellationen umgehen kann - etwa bei Nießbrauch, Erbfolge oder Unternehmensverkäufen - hatte zuletzt die Nase vorn. Und nicht selten entstanden dort neue Chancen, wo andere sich noch mit Altverträgen, Sonderkündigungen oder konventionellen Flächenabgaben beschäftigt haben.
Wir blicken zurück auf viele interessante Gespräche, gemeinsame Strategieentwicklungen und kreative Lösungsansätze. Das alles funktionierte nur mit dem Vertrauen, das Sie uns dabei stets entgegengebracht haben. Vielen Dank dafür!
Unser Anspruch bleibt, Ihnen auch im kommenden Jahr fundierte Einschätzungen und praktikable Lösungen zu bieten, die letztlich für alle Beteiligten zu einer Win-Win-Situation führen.
Wir wünschen Ihnen und Ihren Familien erholsame Feiertage, eine ruhige Zeit zwischen den Jahren - und ein gutes neues Jahr 2026.
Ihr Team von DOMINO
Lesen Sie einige der beliebten Folgen von DOMINO Konkret aus diesem Jahr:
Mai 2025 - „Wenn die Miete plötzlich ausbleibt - Insolvenzen im Einzelhandel“ → Zeigt exemplarisch, wie schnell sich Mietverhältnisse heute verändern können - und was Eigentümer frühzeitig beachten sollten.
Februar 2025 - „Nießbrauch: Generationenvertrag bei Übergabe von Handelsimmobilien“ → Stellt die strukturellen Fragen rund um Eigentümerwechsel in den Mittelpunkt und macht deutlich, wie entscheidend gute Vorbereitung ist.
September 2025 - „Fotografieren verboten - was tun gegen Showrooming?“ → Über die Rolle des stationären Handels und wie sie sich im Zusammenspiel mit Online-Kanälen verändert - und welche Anforderungen daraus für Flächen entstehen.
Oktober 2025 - „Zwischen Markenwelt und Frequenzgarantie - neue Nutzungsmodelle in der Innenstadt“ → Eine der strategisch wichtigsten Ausgaben, wenn es um zukunftsgerichtete Konzepte und flexible Nutzung von Flächen geht.
November 2025 - „Wettbewerb um die Sicht- und Erreichbarkeit von Verkaufsflächen“ → Wie sich der öffentliche Raum zunehmend auf die Qualität und Wirtschaftlichkeit von Innenstadthandel auswirkt.
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